Das Hausrecht – was Vermieter beachten sollten.

Wer seine Eigentumswohnung vermietet, muss das Hausrecht beachten, um Schwierigkeiten zu vermeiden. Wir haben einen Leitfaden mit wichtigen Informationen für Vermieter zusammengestellt.

Welche Rechte das Hausrecht umfasst

Das umfassende Hausrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch verankert (§§ 858 ff., § 903, § 1004 BGB). Das Hausrecht umfasst:
-Das Zutrittsrecht: das Recht, frei zu entscheiden, wer in die Wohnung darf

-Den Hausfrieden: das Grundrecht auf den Schutz des Wohnbereichs-Die Befugnis, das Zutrittsrecht von der Erfüllung von Bedingungen abhängig zu machen-Das Recht, den Zutritt nur zu bestimmten Zwecken zu erlauben

-Das Recht, ein Hausverbot zu erteilen und durchzusetzen

Gut zu wissen: Das Hausrecht erstreckt sich nur über jenen Bereich, der sich im Besitz einer Person befindet – also bei Eigentümern über das Haus und gegebenenfalls den Garten bis hin zur Grundstücksgrenze.

Hausrecht des Mieters vs. Rechte des Vermieters

Generell gilt: Ein Mieter hat in Bezug auf das Innere seiner Mietwohnung das Hausrecht. In Treppenhaus, Flur, Speicher oder Waschküche stellt der Vermieter über die Hausordnung die Regeln auf. Der Vermieter muss sich aber an die Duldungspflicht halten, was diese Gemeinschaftsflächen betrifft, d.h., Mieter und ihre Besucher dürfen z.B. den Hausflur durchqueren, um zu ihren Wohnungen zu gelangen.

Das gehört zum Hausrecht des Mieters

Besucherrecht: Mieter dürfen stets Besuch empfangen und frei darüber entscheiden, wer sie besuchen darf. Entsprechende Vorschriften des Vermieter z.B. „Besuchszeiten“ betreffend verletzen das Grundrecht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit (Art. 2 GG) des Mieters. Dabei müssen aber die Grundgebote eines Besuchs erfüllt sein, d.h., ein Gast hält sich nur vorübergehend auf und der Mieter darf dafür kein Geld verlangen. Ein Besucher zählt nicht als Dauergast, wenn sich die Besuchsdauer in einem Zeitrahmen von vier bis sechs Wochen bewegt.

Gut zu wissen für Vermieter
-Untervermietung bedarf Ihrer Erlaubnis: Wenn Ihr Mieter die Wohnung gegen Geld untervermieten möchte oder wenn aus einem Gast ein Mitbewohner werden soll, muss er Sie vorher um Erlaubnis fragen. Tut er das nicht, können Sie ihn abmahnen.

-Der Mieter muss für höhere Nebenkosten durch seine Gäste aufkommen, z.B. Wasser oder Strom, wenn die Gäste über einen längeren Zeitraum zu Besuch waren.

-Mieter haften für ihre Gäste: Stören viele Gäste z.B. durch lautes Feiern, können Sie Ihren Mieter dafür abmahnen. Der Grund: Der Gast des Mieters zählt laut Rechtsexperten als dessen Erfüllungsgehilfe. Sprich: jemand, der das tut, was der Schuldner – in diesem Fall der Mieter – tun müsste. Jedes Fehlverhalten des Gastes geht also auf das Konto des Mieters.

Besichtigungsrecht: Ohne die Erlaubnis des Mieters dürfen Vermieter die Mietwohnung nicht betreten. Aber: Wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse für die Besichtigung der Mieträume hat, muss der Mieter Zugang gewähren. In der Regel muss der Vermieter die Besichtigung mindestens 24 Stunden vorher ankündigen (vgl. AG Köln, Urteil vom 30.1.1986, 208 C 790/85). Konkrete Gründe für eine Besichtigung sind: Prüfung des Zustands der Mietsache (AG Neuss, Urteil vom 2.11.1988, 30 C 508/88), Besichtigungstermine mit Mietinteressenten bei einer beabsichtigten Veräußerung oder Weitervermietung, Feststellung von Mängeln in der Mietsache, geplante Modernisierungsmaßnahmen, Feststellung, ob Renovierungsmaßnahmen vonseiten des Vermieters notwendig sind.

Besichtigungszeiten: Die üblichen Besichtigungszeiten gelten werktags zwischen 10 und 13 Uhr sowie 16 und 18 Uhr. Sonn- und Feiertage sind tabu. Gleiches gilt für Besichtigungen zu unüblichen Besuchszeiten, beispielsweise sehr früh morgens oder nachts. Besichtigungen an einem Samstag dürfen pauschal nicht abgelehnt werden, da der Samstag ebenfalls als Werktag gilt (AG Köln, Urteil vom 27.9.2000, 207 C 213/00, NZM 2001 S. 41).

Sofern der Mieter berufstätig ist, ist dies ebenfalls bei der Wahl der Zeiten für Besichtigungen zu berücksichtigen. Hier bietet sich eine Besichtigung in der zumutbaren Feierabendzeit zwischen 19 Uhr und 21 Uhr an. Ebenso muss Rücksicht auf die Ruhezeiten genommen werden, die meist in der Hausordnung der Immobilie niedergeschrieben sind.

Die Gerichte sind sich über die zulässigen Uhrzeiten für Wohnungsbesichtigungen nicht immer ganz einig. Einige erachten nur die Zeit von 10 bis 18 Uhr als zulässig (AG Coesfeld, Urteil vom 15.10.2013, 4 C 210/13). Andere geben nur die Zeit nach 19 Uhr an (LG Frankfurt a. M., Urteil vom 24.5.2002, 2/17 S 194/01) oder unterbinden Besichtigungen in der Mittagszeit von 13 bis 15 Uhr (AG Ansbach, Urteil vom 12.11.2013, 3 C 1238/13).

Zulässige Anzahl von Besichtigungen: Die Rechtsprechung hat in zahlreichen Urteilen herausgearbeitet, dass es ausreichend ist, wenn der Mieter Besichtigungen ein- bis zweimal pro Woche für zwei bis drei Stunden duldet (LG Kiel, WM 1993, 52 und LG Frankfurt a. M., NZM 2002, 696). Das Landgericht Frankfurt hält Besichtigungen dreimal monatlich von 19 bis 20 Uhr für jeweils 30–45 Minuten für zumutbar (LG Frankfurt a. M., 2/17 S 194/01). Das Landgericht Kiel entschied mit Urteil vom 1.6.1992, 1 S 26/91, dass es nicht vertragswidrig ist, wenn Besichtigungen vom Mieter nur einmal pro Woche geduldet werden.

Gut zu wissen für Vermieter: In dringenden Notfällen dürfen Sie die Mietwohnung betreten, z.B. bei einem Wasserrohrbruch oder Brand, um schlimmere Schäden zu vermeiden. Bei bedrohlichen Fällen sollten Sie die Polizei oder Feuerwehr hinzuziehen, um nicht das Risiko eines Hausfriedensbruchs eingehen zu müssen. Lassen Sie in Extremsituationen so viele Zeugen wie möglich an Ihrem Wohnungseintritt teilhaben.

Hausverbot: Ein Vermieter darf sein Hausrecht gegenüber Besuchern in bestimmten Ausnahmefällen geltend machen und ein Hausverbot erteilen. So kann nach Ansicht des Amtsgerichts Köln ausnahmsweise der Vermieter bestimmten Personen das Betreten des Hauses verbieten, wenn der Besucher in der Vergangenheit wiederholt den Hausfrieden gestört oder die gemeinschaftlich zu benutzenden Räume beschädigt oder verunreinigt hat (Amtsgericht Köln, Urteil vom 22.9.2004, 209 C 108/04). Zudem darf nach Auffassung des Amtsgerichts München ein Vermieter gegenüber Dritten ein Hausverbot erteilen, sofern kein Mieter diesem widerspricht oder den Besuch des Dritten explizit wünscht (Amtsgericht München, Urteil vom 16.9.2013, 424 C 14519/13). Analog dazu ermöglicht es das Hausrecht natürlich auch dem Mieter, Hausverbote zu erteilen – und an diese muss sich auch ein Vermieter halten.

Hausfriedensbruch: Wenn eine Person gegen den Willen des Bewohners dessen Wohnung betritt oder während eines Streites aufgefordert wird, diese zu verlassen, sich aber weigert, begeht sie Hausfriedensbruch – und das ist eine Straftat, die mit einer Freiheitsstrafe von bis zu einem Jahr geahndet wird (§ 123 StGB). Vermieter sind daher gut beraten, die vermietete Wohnung wirklich nur nach vorheriger Absprache mit dem Mieter oder in dringenden Notfällen zu betreten.

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