Heiß begehrt: Das Dachauer Land

So unterschiedlich die Kommunen im Landkreis auch sind – sie eint doch vor allem eines: die nun schon zum Teil seit Jahren andauernde Nachfrage nach Wohnraum. Kein Wunder: Der Landkreis ist nicht nur hervorragend an München angebunden, sondern bietet den Bewohnern eine sehr gute, urbane Infrastruktur und, zumindest in Dachau und Karlsfeld, auch viele Arbeitsplätze. Denn große Firmen wie MAN Truck & Bus und das Helios Amper-Klinikum in Dachau bzw. MAN und der Kosmetikproduzent ArtDeco in Karlsfeld haben hier ihren Sitz. Und auch in Markt Indersdorf findet sich mit dem Antriebsspezialisten Sumitomo ein wichtiger Arbeitgeber. Für die Bewohner des Landkreises sind zudem Unternehmen wie die Telekom oder MTU am Stadtrand von München von immenser Bedeutung: Viele, die hier arbeiten, wohnen im Dachauer Land und zählen zu den vielen Pendlern, deren Anzahl in den vergangenen Jahren – allerdings vor Corona – einen neuen Höchststand erreicht hatte. Ein Grund dafür: Der Mangel an Wohnraum, denn der Siedlungsdruck ist enorm. Die Städte, Gemeinden und Kommunen des Landkreises versuchen dem gegenzusteuern.

Bauprojekte entlasten den Immobilienmarkt nur zum Teil

Wenn es denn geht: Denn in Dachau drehen sich zwar viele Baukräne, doch die zahlreichen geplanten bzw. bereits realisierten Bauvorhaben können den Bedarf nicht decken. So wurde im Frühjahr 2021 der Umbau der ehemaligen denkmalgeschützten Schlossbrauerei abgeschlossen. Der Eigentümer behält die 20 Wohnungen im Bestand, um diese zu „fairen Preisen“, wie es heißt, zu vermieten. Ein Großteil ist bereits vermietet. Viele der neu gebauten Wohnungen bewegen sich jedoch im Hochpreissegment wie zum Beispiel die „Schlossbergterrassen“ auf dem Grundstück der früheren Koschade-Klinik direkt im Zentrum der Altstadt. Neubauwohnungen in solch exklusiven Lagen bewegen sich durchgängig im oberen Preissegment, da das Angebot äußerst gering ist.

Faire Preise“ zu realisieren, bleibt deshalb auch für Dachau eine Herausforderung. Die eigene Wohnungsbaugesellschaft Stadtbau GmbH errichtet am Amperweg 19 Sozialwohnungen und will zusätzlich in den kommenden 35 Jahren weitere im Einheimischenmodell erstellen. Insgesamt ist das aber natürlich bei Weitem nicht genug.

Karlsfeld, die flächenmäßig zwar kleinste, aber mit knapp 23.000 Einwohnern am dichtesten besiedelte Kommune im Landkreis Dachau, hat es mit einer sehr offenen Siedlungspolitik in den vergangenen Jahren geschafft, viel Wohnraum bereitzustellen. Allerdings hatte Karlsfeld dafür auch die entsprechende Fläche: Auf dem 115.000 Quadratmeter großen Gelände des ehemaligen Bayernwerk-Areals westlich der Bahn wurde zwischen 2010 und 2019 das größte Wohnungsbauprojekt des Landkreises mit 550 Wohneinheiten, einem neu angelegten Park und einem kleinen See realisiert. Unter dem klangvollen Namen „Anna Quartier“ – benannt nach der denkmalgeschützten Anna-Kapelle auf dem Ludl-Grundstück am nordwestlichen Stadtrand von München, die Anna Ludl 1900 erbauen ließ – entsteht auf knapp fünf Hektar Grundfläche ein gemischtes Quartier mit etwa 300 Wohnungen, einem Geschäftszentrum mit Büros, Gastronomie, Einzelhandel und Praxen. Geplant sind zudem ein Fitnessstudio, eine Kindertagesstätte sowie ein Hotel. Das als „Brückenschlag“ titulierte Projekt hat das Ziel, die historisch zersiedelte Gemeinde näher zusammenwachsen zu lassen. Denn ein Charakteristikum Karlsfelds sind die zerstreut liegenden Siedlungsteile: der Hauptort Karlsfeld, West 1 und 2 sowie Karlsfeld Nord.

Eine dadurch fehlende Ortsmitte prägte die Gemeinde lange Zeit; erst vor einigen Jahren wurde mit der „Neuen Mitte“, einem etwa 1.000 Quadratmeter großen Platz, der nach dem früheren Karlsfelder Bürgermeister Bruno Danzer benannt wurde, eine Art Zentrum geschaffen.

Kaum Flächen für neues Bauland kennzeichnen auch die knapp 11.000 Einwohner starke Gemeinde Markt Indersdorf. Hier setzt man deshalb auf Nachverdichtung. In den vergangenen Jahren wurden so einige Wohnprojekte für mehrere hundert Menschen realisiert. Weitere bis zu 70 Wohneinheiten sollen in dem derzeitig größten Projekt der Gemeinde entstehen: einem Neubaugebiet an der Holzhauser Straße, dessen Fertigstellung für Ende 2022 geplant ist. Auf Dauer wird aber auch das nicht reichen: Die idyllisch gelegene Gemeinde verzeichnet seit Jahren einen konstanten Zuzug, vor allem durch Familien, die hier eine adäquate Infrastruktur vorfinden. Gleichzeitig zeigt Markt Indersdorf in einigen Ortsteilen einen reizvollen dörflichen Charakter und bietet zudem einen sehr hohen Freizeitwert. Und die ideale Anbindung über mehrere Autobahnen sowie die S-Bahn lassen die schöne Gemeinde an der Glonn näher an München heranrücken. Beste Voraussetzungen also, um weiterhin attraktiv für neue Einwohner zu bleiben.

Teurer Boden treibt die Preise

Der Landkreis Dachau, vor allem aber Dachau, Karlsfeld und Markt Indersdorf, verzeichnet seit Jahren steigende Immobilienpreise. Das liegt nicht nur an den hohen Baukosten, sondern auch am teuren Boden. Wie sich die Grundstückspreise innerhalb der einzelnen Städte und Kommunen entwickeln, zeigt der Bodenrichtwert, der alle zwei Jahre vom jeweiligen Gutachterausschuss ermittelt und der Öffentlichkeit zugänglich gemacht wird. Basis dieses Wertes sind die regionalen Kaufpreise aus realen Verkäufen sowie der Entwicklungszustand. Er spiegelt den Durchschnittswert von Grundstücken einer Gemeinde, eines Gebietes, Stadtteils oder einer Straße wider.

Ein Vierjahresvergleich des Bodenrichtwertes von 2016 bis 2020 dokumentiert die Preissprünge deutlich. Lag dieser Wert in Dachau im Jahr 2016 in der Kernstadt noch zwischen 900 und 1.400 Euro pro Quadratmeter, beträgt die Spanne heute bereits 1.440 bis 2.050 Euro pro Quadratmeter. Das ist eine Steigerung um bis zu 60 Prozent. Ähnliches lässt sich in Karlsfeld beobachten: Zwischen 1.000 und 1.100 Euro pro Quadratmeter betrug der Bodenrichtwert noch im Jahr 2016. Ende 2020 lag diese Preisspanne zwischen 1.540 und 1.760 Euro pro Quadratmeter. Und in Markt Indersdorf kletterte der Wert um rund 52 Prozent von 560 auf 850 Euro pro Quadratmeter.

Entsprechend gestiegen sind auch die Kauf- und Mietpreise in den drei Gemeinden, wie die folgenden Tabellen zeigen.