Der Münchner Wohnimmobilienmarkt 2020: weniger Verkäufe – höhere Preise

Im Vergleich zum historischen Rekordjahr 2019 sank der Geldumsatz 2020 um 18 Prozent auf rund 14 Milliarden Euro, weil weniger Baugrund veräußert wurde und gleichzeitig der 2019 außergewöhnlich hohe Umsatz bei Büro- und Geschäftshäusern um 51 Prozent eingebrochen ist. Auch die Vertragszahlen konnten mit rund 12.000 – einem Minus von 5 Prozent – nicht an das Niveau des Vorjahres anschließen. Doch in der langfristigen Betrachtung setzt der Münchner Immobilienmarkt unbeirrt den stabilen Umsatz- bzw. den steigenden Preistrend fort.

Das gilt in besonderem Maße für Wohnimmobilien. Sie sind, wenn man so sagen kann, die Gewinner der Krise, da die Europäische Zentralbank (EZB) weiterhin Geldmengen in die europäische Wirtschaft pumpt, um während der Pandemie günstige Finanzierungsbedingungen sicherzustellen. Das bedeutet nicht nur immer noch günstige Konditionen bei der Baufinanzierung, sondern lässt zudem die Sorge vor einer Inflation aufkommen. Wie schon während der Finanzkrise befeuert das eine „Flucht“ in Sachwerte, um das eigene Vermögen zu schützen. Gleichzeitig heizt die Zuwanderung in die bayerische Landeshauptstadt die Nachfrage nach Wohnraum weiter an.

Hohe Anzahl an Baugenehmigungen

Aufgrund dessen ist es erfreulich, dass auch im Corona-Jahr 2020 die Zahl der genehmigten Wohnungen in München um 5,4 Prozent bzw. 599 Wohnungen auf insgesamt 11.528 Wohnungen anstieg. Gebaut wurden allerdings statt der angestrebten 8.500 nur 8.289 Wohneinheiten. Nach wie vor machen Wohnungen beim Gesamtumsatz aller beurkundeten Immobiliengeschäfte den zweitgrößten Teil des Marktes aus: 41 Prozent waren es im Jahr 2020. Während im Jahr 2019 rund 10.375 Wohnungen bei durchschnittlich um rund 6 Prozent gestiegenen Preisen den Besitzer wechselten, waren es 2020 rund 9.845 Wohneinheiten und damit 5 Prozent weniger. Gleichzeitig lag die Gesamtsteigerungsrate der Preise von Erst- und Wiederverkäufen in durchschnittlichen und guten Wohnlagen im Mittel bei 7 Prozent.

Corona setzt dem Gewerbeimmobilienmarkt zu

Der Gewerbeimmobilienmarkt hatte es im vergangenen Jahr deutlich schwerer als der Wohnimmobilienmarkt. Der große Umsatzeinbruch ist u.a. auf die Verunsicherung bei Eigentümern und Investoren zurückzuführen. So gab es eine für Münchner Verhältnisse ungewöhnlich niedrige Zahl an Verkäufen großer Bürogebäude jenseits der Marke von 100 Millionen Euro. Zustande kamen etwa der Verkauf der Bertelsmann-Zentrale für 214 Millionen Euro sowie die Projektentwicklung Perlach Plaza für rund 250 Millionen Euro. Außerdem verkaufte der Projektentwickler Allgemeine Südboden zwei Objekte: den ersten Projektabschnitt des ehemaligen Siemens- und Infineon-Standorts für 280 Millionen Euro und das projektierte Bürogebäude „Neue Balan Haus 27“ für rund 320 Millionen. Ansonsten spielte sich der Großteil des Marktgeschehens in dem Bereich zwischen 25 und 100 Millionen Euro ab.

Die ersten Groß-Deals im Jahr 2021 wie der Verkauf des „O2-Towers“ für 570 Millionen Euro oder die Highlight Towers für über 650 Millionen Euro zeigen, dass das Investitionsgeschehen 2021 wieder an Fahrt aufgenommen hat.

Deutliche Spuren hinterließ die Pandemie im stationären Einzelhandel. In den Monaten des harten Lockdowns 2020 und 2021 lagen die Umsatzausfälle zum Teil bei bis zu 80 Prozent – auch aufgrund der fehlenden Touristen. Die Folgen der Schließungen sowie die schon längerfristig stattfindenden Umwälzungen schlagen sich immer deutlicher in den Mieten nieder: Selbst in den Top-Einkaufsmeilen Neuhauser und Kaufingerstraße sind diese erstmals seit vielen Jahren gesunken. Gleichzeitig steigt der Leerstand; sogar große, bekannte Textilketten geben Standorte auf oder reduzieren ihre Flächen.

Um das Ladensterben zu verhindern und die Innenstadt nach Corona zu beleben, hat die Stadt u.a. einen 10,5 Millionen Euro umfassenden Sonderfonds für diverse Projekte beschlossen.