DIP-Büromarktbericht: München wächst gegen den bundesweiten Trend

Der deutsche Büromarkt hat im ersten Halbjahr 2026 wieder an Dynamik verloren. Das zeigt die aktuelle Halbjahresbilanz von DIP – Deutsche Immobilien-Partner, zu der auch Aigner Immobilien gehört. Untersucht wurden 15 deutsche Büromärkte, darunter Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln und München.

Während die Flächenumsätze insgesamt zurückgingen und die Leerstände weiter zunahmen, stiegen die Mieten für moderne Büroflächen erneut. München entwickelte sich gemeinsam mit Berlin deutlich besser als der Gesamtmarkt.

Flächenumsatz bundesweit rückläufig

In den analysierten Märkten belief sich der Büroflächenumsatz einschließlich Eigennutzern im ersten Halbjahr 2026 auf rund 1,59 Mio. m². Gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht das einem Rückgang um 6,2 %. Die leichte Erholung des Jahres 2025 hat sich damit zunächst nicht fortgesetzt.

Nur zwei der 15 untersuchten Standorte konnten ihre Flächenumsätze steigern: Berlin legte um 55 % zu, München um 24 %. Düsseldorf blieb mit einem Rückgang um 4 % noch vergleichsweise stabil. An allen anderen DIP-Standorten gingen die Umsätze zurück. Besonders deutlich fiel das Minus in Karlsruhe aus, gefolgt von Frankfurt am Main. Laut DIP sind diese starken Rückgänge allerdings auch auf Stichtagseffekte und außergewöhnlich hohe Vorjahresumsätze zurückzuführen.

Als Gründe für die insgesamt schwächere Marktaktivität nennt DIP unter anderem die steigenden Öl-, Gas- und Rohstoffpreise sowie die nur zögerlich einsetzende konjunkturelle Erholung. Viele Unternehmen halten sich weiterhin mit Neuanmietungen und Flächenerweiterungen zurück. Flexible Arbeitsmodelle und Homeoffice führen zudem teilweise zu einer Reduzierung der genutzten Büroflächen.

München bleibt einer der stärksten Büromärkte

In den „Big Seven“ blieb der Flächenumsatz mit rund 1,37 Mio. m² und einem Rückgang um 1,4 % nahezu stabil. Ihr Anteil am Gesamtumsatz der untersuchten DIP-Märkte erhöhte sich von 82 % auf 86 %. Die Nachfrage konzentrierte sich damit noch stärker auf die großen Bürostandorte.

Berlin übernahm mit rund 380.000 m² und einem Plus von 55 % die Spitzenposition. München folgte mit rund 355.000 m² und einem Zuwachs um 24 % auf Rang zwei. Damit gehörte die bayerische Landeshauptstadt zu den beiden einzigen untersuchten Märkten mit steigenden Flächenumsätzen.

Hamburg erreichte trotz eines leichten Rückgangs den dritten Platz. Frankfurt am Main fiel nach mehreren Großtransaktionen im Vorjahr auf Rang vier zurück. Außerhalb der „Big Seven“ sank der Flächenumsatz deutlich stärker. Hier zeigte sich an allen acht untersuchten Standorten eine rückläufige Entwicklung.

Leerstände nehmen weiter zu

Parallel zu den schwächeren Flächenumsätzen stieg der Büroflächenleerstand in den 15 DIP-Märkten innerhalb eines Jahres um 11,2 % auf rund 9,88 Mio. m². Die durchschnittliche Leerstandsquote erhöhte sich von 6,4 % auf 7,3 %.

Auch in den „Big Seven“ wuchs das kurzfristig verfügbare Flächenangebot. Dort stieg die Leerstandsquote von 7,7 % auf 8,4 %. Ebenso nahmen die Angebotsreserven an allen analysierten mittelgroßen Standorten zu.

München bleibt der teuerste Büromarkt Deutschlands

Trotz wachsender Leerstände stiegen die Mieten weiter. Die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete der 15 untersuchten Büromärkte erhöhte sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 4,7 % auf rund 31,79 €/m². Die mittlere Citymiete stieg um 2,5 % auf 19,71 €/m².

München bleibt mit einer Spitzenmiete von 60,00 €/m² der teuerste Büromarkt Deutschlands. Mit einem Plus von 7,1 % verzeichnete die Stadt zugleich den höchsten Mietanstieg unter den genannten Spitzenstandorten. Dahinter folgen Frankfurt am Main mit 55,00 €/m², Berlin mit 46,50 €/m² und Düsseldorf mit 46,00 €/m².

Treiber dieser Entwicklung ist laut DIP der anhaltende „Flight to Quality“. Unternehmen fragen weiterhin vor allem moderne, ESG-konforme und für flexible Arbeitsformen geeignete Büroflächen nach. Da das Angebot in diesem Segment begrenzt bleibt, steigen dort die Mieten, während nicht mehr zeitgemäße Flächen zunehmend von Leerständen betroffen sind.

Für München ergibt sich damit ein vergleichsweise starkes Bild: Die Stadt verbindet einen deutlich gestiegenen Flächenumsatz mit dem bundesweit höchsten Spitzenmietniveau und dem stärksten Mietanstieg unter den genannten Top-Standorten.