Streitthema Aufzug: Welche Pflichten haben Vermieter?

aktualisiert am 28.8.2025

Ein Aufzug in einer Immobilie gilt als mitvermietet, auch wenn dies im Mietvertrag nicht ausdrücklich geregelt ist. Der Vermieter ist verpflichtet, den Aufzug in einem betriebsbereiten und betriebssicheren Zustand zu halten. Nachfolgend informieren wir über Pflichten, Kostenregelungen und aktuelle Gerichtsurteile.

Aufzug funktioniert nicht: Mietminderung möglich

Fällt der Aufzug mehrere Tage oder Wochen aus, können Mieter die Miete mindern. Die Höhe richtet sich nach der konkreten Beeinträchtigung.

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 19.04.2007 (10 C 24/07):
20 % Mietminderung für einen Mieter im 10. Stock bei 16-tägigem Ausfall.

AG München, Urteil vom 29.09.2015 (425 C 11160/15):
50 % Mietminderung für eine schwerbehinderte Mieterin im 4. Stock während der Ausfallzeit.

Grundsätzlich gilt: Je höher die Etage und je eingeschränkter die Mobilität des Mieters, desto höher fällt die Minderung aus. Kurze Ausfälle, etwa durch Stromunterbrechungen, rechtfertigen dagegen keine Mietminderung.

Wartung und Reparaturen: Wer zahlt?

Ob Mieter Betriebskosten für den Aufzug tragen müssen, ergibt sich aus dem Mietvertrag. Ein Hinweis auf die Betriebskostenverordnung reicht aus. Bei einer entsprechenden Vereinbarung muss ein Mieter auch dann zahlen, wenn die Betriebskosten erst nach Abschluss des Mietvertrags entstehen, also z.B. wenn der Aufzug erst nach dem Einzug eingebaut wurde.

Streitfall „Erdgeschossmieter
Mit Mietern aus dem Erdgeschoss kann es oft zu Streit über die Beteiligung an den Aufzugskosten kommen. Es liegt im Ermessen des Vermieters, ob er die Kostenbeteiligung in den Mietvertrag aufnimmt. Besteht eine mietvertragliche Vereinbarung, dass der Mieter sich anteilig je nach Wohnnutzfläche an den Aufzugskosten beteiligen muss, ist diese Vereinbarung auch gültig. Der Bundesgerichtshof hat am 20. September 2006 entschieden, dass darin keine unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt (BGH, Urteil vom 20.09.2006 (VIII ZR 103/06).

Weiterhin gilt:

• Reparaturkosten sind nicht umlagefähig und müssen vom Vermieter getragen werden.
• Bei Vollwartungsverträgen können die nicht umlagefähigen Reparaturanteile pauschal herausgerechnet werden. Das AG Bonn, Urteil vom 11.05.2007 (8 C 451/06) schlug hierfür einen Abzug von 35 % vor.

Mieterhöhung nach Einbau eines Aufzugs

Wird ein Aufzug neu eingebaut, kann der Vermieter die Miete nach § 559 BGB erhöhen. Seit der Mietrechtsreform 2019 gilt:

• Umlage nur noch 8 % der Modernisierungskosten (früher 11 %).
• Kappungsgrenzen: max. 3 €/m² in 6 Jahren, bei Mieten unter 7 €/m² max. 2 €/m².

Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV): Pflichten für Eigentümer

Die Betriebssicherheitsverordnung stellt an die Betreiber von Aufzügen strenge Anforderungen. Vermieter müssen jederzeit die Sicherheit und Gesundheit von Benutzern, Monteuren und Wartungskräften gewährleisten.

• Prüfungen: Hauptprüfung alle 2 Jahre, Zwischenprüfung jährlich durch eine zugelassene Überwachungsstelle.
• Zwei-Wege-Kommunikation: Seit 2021 Pflicht. Das bedeutet, dass ein Notrufsystem jederzeit erreichbar sein muss.
• Gefährdungsbeurteilung: Eigentümer müssen u.a. die Häufigkeit der Nutzung und mögliche Gefahren dokumentieren.
• Notfallplan: Dieser  muss beim Notdienst vorliegen und Angaben zu Befreiungspersonen, Ersthelfern, Feuerwehr etc. enthalten.
• Dokumentation: Prüfbescheinigungen und Wartungsnachweise sind sorgfältig aufzubewahren.

Gut zu wissen: Bei vorsätzlicher oder fahrlässiger Verletzung der BetrSichV drohen Bußgelder bis zu 100.000 Euro.

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