Der Münchner Wohnimmobilienmarkt

Ein historisches Rekordjahr

Der Münchner Immobilienmarkt hat mit einem Umsatz von 16,9 Mrd. Euro ein historisches Rekordjahr hinter sich – 2018 waren es rund 12,7 Mrd. Euro. Damit setzt sich ein Trend fort, der im Grunde mit der Finanzkrise 2008 begann. Seit diesem Zeitpunkt kennen die Immobilienpreise in der bayerischen Landeshauptstadt nur eine Richtung: nach oben. Die Gründe sind vielschichtig. Immobilien sind als sichere Geldanlage angesichts einer anhaltenden Nullzinspolitik im EU-Raum nicht nur bei (semi)professionellen Investoren, sondern auch bei Privatanlegern gefragt. Auf der anderen Seite steht die Beliebtheit der Stadt aufgrund der Lage und ihrer wirtschaftlichen Stärke. Beides entfaltet eine Sogwirkung, die die Einwohnerzahl stetig ansteigen lässt. Das Bayerische Landesamt für Statistik prognostiziert für das Jahr 2038 eine Einwohnerzahl von fast 1,61 Mio. Aktuell leben rund 1,46 Mio. Menschen in der bayerischen Landeshauptstadt. Und alle müssen irgendwo wohnen – auch in Zukunft.

Weniger Baugenehmigungen

Diesem Bedarf wird das Wohnungs­angebot bei Weitem nicht gerecht. Das zeigt sich vor allem an der Zahl der Baugenehmigungen: Während diese auf ganz Deutschland gesehen im vergangenen Jahr stieg, ist sie in München auf 10.929 zurückgegangen (2018: 12.581; 2017: 13.475). Gebaut wurden davon lediglich 7.121 Wohnungen, während es 2018 noch 8.094 und 2017 sogar noch 8.272 waren. Das von der Stadt selbstgesteckte Ziel von 8.500 fertiggestellten Wohnungen pro Jahr wurde 2019 damit deutlich verfehlt.

Leicht gestiegene Transaktionszahlen

Erstmals seit zehn Jahren konnte jedoch ein Anstieg der Vertragszahlen verzeichnet werden: Rund 12.500 Immobilientransaktionen und damit sieben Prozent mehr im Vergleich zu 2018 zeigen eine leicht erhöhte Verkaufsbereitschaft seitens der Eigentümer. Dass diese mit der Veräußerung von einzelnen Objekten hohe Gewinne realisieren konnten, macht das Verhältnis von Geldumsatz und Vertragszahlen deutlich. Diese Schere öffnet sich immer weiter.

Spektakuläre Deals wie der Verkauf des Tucherpark-Areals Ende 2019 an die Commerz Real AG für rund eine Mrd. Euro, ein Einfamilienhaus in Bogenhausen, das für 13 Mio. Euro den Besitzer wechselte, oder eine Eigentumswohnung, die für rund 26.500 Euro pro Quadratmeter in Schwabing gekauft wurde, sind trotzdem Ausreißer, die allenthalben in den Medien großes Echo finden.

Dennoch müssen Interessenten je nach Immobilienart mit hohen sechsstelligen und nicht selten mit siebenstelligen Kaufpreisen rechnen. Frei stehende Einfamilien- und Doppelhäuser sind kaum noch unter einer Mio. Euro zu haben und auch Reihenmittelhäuser schrammen oft schon an der Millionen-Grenze. Die Immobiliensuche in der Metropolregion München stellt sich deshalb für so manchen als eine besondere Herausforderung dar. Während in den vergangenen Jahren Internetportale die erste Anlaufstelle für Interessenten waren, findet nach und nach eine Schwerpunktverlagerung statt: Wer Immobilien sucht, lässt sich jetzt deutlich häufiger als früher direkt bei den Maklern und Bauträgern registrieren, um neue Immobilienangebote schon vor der Vermarktung zu erhalten. Denn die meisten Immobilien finden erst zu einem späteren Zeitpunkt den Weg in die Portale – wenn überhaupt.

Eigentumswohnungen als „Dauerbrenner“

Das gilt natürlich auch für Eigentumswohnungen, die in München nach wie vor besonders gefragt sind. Mit einem Geldumsatz von rund 5,6 Mrd. Euro macht diese Objektart 33 Prozent des Gesamtumsatzes und damit den zweitgrößten Teil des Marktes aus. Während in den Jahren 2017 und 2018 jeweils weniger als 10.000 Wohnungen verkauft wurden, wechselten 2019 rund 10.375 Wohnungen den Besitzer – bei durchschnittlich um rund sechs Prozent gestiegenen Preisen.

Büroflächen sind begehrt

Von Preissteigerungen weiß auch der Münchner Gewerbeimmobilienmarkt zu berichten. Insbesondere bei Büro- und Geschäftshäusern stieg der Umsatz um 106 Prozent auf rund 2,9 Mrd. Euro.

Gerade Büros sind in München Mangelware. Die Leerstandsquote liegt nahezu bei null. Wer neue Räume für sein Unternehmen sucht, hat ein ähnliches Problem wie die Wohnungssuchenden.

Wie sich das Schicksal des Bürostandorts München in Zukunft entwickeln wird, darüber ist sich die Branche uneins. Ob sich die Arbeit im Homeoffice auch in der Zeit nach Corona dauerhaft durchsetzt und den Büroimmobilienmarkt nachhaltig verändert, ist für viele Experten schon jetzt klar. Andere Branchenvertreter rechnen hingegen nicht damit, dass deshalb Büroflächen frei werden. Denn es gebe weiterhin einen großen Zuzug von Arbeitskräften.

Fest steht jedoch, dass die Immobilienpreise in der bayerischen Landeshauptstadt auch in Zukunft ein wichtiges Thema für die Medien bleiben werden.