Eigenbedarfskündigung: Was Vermieter und Käufer wissen müssen

Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist ein zentrales Thema für viele Vermieter sowie für Immobilienkäufer, die ein vermietetes Objekt zum Selbstbezug erwerben möchten. Denn gerade vermietete Wohnungen werden am Markt oft mit einem Preisabschlag angeboten, was sie für Kapitalanleger und Eigennutzer gleichermaßen attraktiv macht. Doch beim Thema Eigenbedarf gelten klare gesetzliche Regeln und einige Stolperfallen. Achtung: Die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf hat nichts mit einer außerordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses zu tun.

Wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zulässig?

Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB darf ein Vermieter kündigen, wenn er die Wohnung „für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts“ benötigt. Der Bedarf muss konkret, nachvollziehbar und ernsthaft sein. Eine rein wirtschaftliche Motivation, z.B. zur Weitervermietung an Dritte zu einem höheren Mietzins, reicht nicht aus.

Zu den Familienangehörigen zählen u. a. Ehepartner, Kinder (auch Adoptiv- und Pflegekinder), Eltern, Enkel, Geschwister und Großeltern. Auch Schwiegereltern oder Lebensgefährten können berücksichtigt werden, sofern ein gemeinsamer Haushalt geplant ist oder eine enge persönliche Bindung besteht. Entscheidend ist, dass der Bedarf plausibel und individuell begründet wird.

Fristen und Formalien: Das gilt es zu beachten

Das Mietverhältnis kann nur zu bestimmten Fristen gekündigt werden. Diese richten sich nach der Wohndauer des Mieters:

• bis 5 Jahre Mietverhältnis: 3 Monate
• 5 bis 8 Jahre Mietverhältnis: 6 Monate
• über 8 Jahre Mietverhältnis: 9 Monate

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Grund des Eigenbedarfs ausführlich und nachvollziehbar darlegen. Formelhafte Begründungen reichen nicht aus, da Gerichte eine konkrete Bedarfssituation verlangen.

Wann ist die Kündigung unwirksam?

Eine Eigenbedarfskündigung kann aus verschiedenen Gründen unwirksam sein. Typische Fehlerquellen sind:

• Unzureichende Begründung: wenn der Eigenbedarf nicht plausibel oder gar nicht erklärt wird.
• Fehlender konkreter Bedarf: Der Wunsch, die Wohnung „irgendwann einmal“ selbst zu nutzen, reicht nicht aus.
• Keine begünstigte Person: Der angegebene Bedarf bezieht sich auf Personen, die nicht zu den anerkannten Familien- oder Haushaltsangehörigen zählen.
• Formfehler: Die Kündigung erfolgt mündlich oder enthält keine Unterschrift.
• Soziale Härte: Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn sie für ihn eine unzumutbare Härte darstellt (z. B. hohes Alter, schwere Krankheit, drohende Obdachlosigkeit). (Siehe auch Urteil Landgericht Berlin vom 25.01.2024)
• Sperrfrist bei Wohnungsverkauf: Bei frisch gekauften vermieteten Wohnungen ist eine Kündigung vor Ablauf der Sperrfrist unzulässig.

Achtung Sperrfrist: vermietete Wohnung kaufen und schnell Eigenbedarf umsetzen?

Wer eine vermietete Wohnung zum Selbstbezug kauft, muss die Eigenbedarfssperrfrist beachten. Diese beträgt mindestens drei Jahre. In besonders angespannten Wohnungsmärkten wie München kann sie bis zu zehn Jahre betragen. Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Grundbucheintragung des neuen Eigentümers. Dies bestätigte auch der Bundesgerichtshof im Urteil vom 21.03.2018 (Az.: VIII ZR 104/17).

Mietaufhebungsvereinbarung als Alternative

Anstelle einer formellen Eigenbedarfskündigung kann, zuerst im persönlichen Gespräch mit dem Mieter, auch über eine Mietaufhebungsvereinbarung nachgedacht werden. Diese basiert auf einer freiwilligen Absprache zwischen Mieter und Vermieter über das Ende des Mietverhältnisses – häufig gegen Zahlung einer zuvor vereinbarten Ablösesumme. Auch wenn es sich dabei nicht um ein gesetzlich geregeltes Instrument handelt, kann das oft eine praktikable und konfliktarme Lösung sein. Sollten Sie hier unsicher sein, sprechen Sie gern Ihren Immobilienmakler darauf an.

Wie lange muss der Vermieter nach dem Einzug in der Wohnung bleiben?

Für Vermieter gilt nach einer erfolgreichen Eigenbedarfskündigung keine gesetzlich festgelegte Mindestaufenthaltsdauer in der Wohnung. Dennoch ergibt sich aus der Rechtsprechung eine klare Erwartung: Der Nutzungswille muss ernsthaft, nachvollziehbar und auf eine gewisse Dauer ausgelegt sein.

Wer als Vermieter nach der Kündigung nicht einzieht, nur kurzzeitig wohnt oder die Immobilie rasch wieder verkauft oder weitervermietet, riskiert den Vorwurf des vorgeschobenen Eigenbedarfs. Gerichte gehen in der Regel davon aus, dass ein tatsächlicher Eigenbedarf nur dann glaubhaft ist, wenn der Vermieter die Wohnung mindestens zwei bis drei Jahre nutzt. Ein kürzerer Aufenthalt kann zulässig sein, muss dann aber plausibel begründet werden (z. B. durch berufliche Veränderung, Krankheit oder familiäre Umstände).

Vorgetäuschter Eigenbedarf

Ein vorgeschobener Eigenbedarf ist rechtswidrig und kann strafrechtliche Folgen haben. So wurde im Mai 2024 eine Vermieterin vom Amtsgericht Hamburg-Bergedorf (Az.: 412 Ds 25/23) wegen Betrugs zu einer Geldstrafe verurteilt. Sie hatte einer Familie mit sieben Kindern unrechtmäßig wegen angeblichen Eigenbedarfs gekündigt. Das Gericht verhängte eine Strafe von 90 Tagessätzen zu je 600 Euro.

Gesetzesvorhaben „Faire Mieten“

Aktuell plant Bündnis 90/Die Grünen mit dem Entwurf für ein „Faire-Mieten-Gesetz“ weitreichende Änderungen im Mietrecht, auch beim Thema Eigenbedarf. Vorgesehen sind u. a. strengere Nachweispflichten für Vermieter, eine längere Kündigungsfrist sowie eine stärkere gerichtliche Prüfung des tatsächlichen Bedarfs. Ziel ist es, Mieter besser vor willkürlichen oder missbräuchlichen Eigenbedarfskündigungen zu schützen.

Fazit

Die Eigenbedarfskündigung ist ein legitimes, aber komplexes Mittel. Ob als Vermieter oder als Käufer mit Selbstnutzungsabsicht: Wer rechtssicher handeln möchte, sollte die gesetzlichen Regelungen genau kennen und im Zweifel fachkundige Unterstützung einholen.

Sie haben Fragen zum Kauf einer vermieteten Immobilie oder zur Anmeldung von Eigenbedarf? Unsere erfahrenen Makler beraten Sie gern – sprechen Sie uns an.