Wann kann ein Mietverhältnis außerordentlich gekündigt werden?

Die Beendigung eines Mietverhältnisses ist streng geregelt. Zwar unterscheidet das Mietrecht die außerordentliche fristlose Kündigung von der ordentlichen (fristgerechten) Kündigung, doch für beide gelten hohe Hürden.

Dieser Beitrag konzentriert sich zunächst auf die Gründe und Pflichten, die Vermieter bei einer Kündigung beachten müssen, insbesondere bei der fristlosen Kündigung. Das Kündigungsrecht steht jedoch auch Mietern zu.

Außerordentliche fristlose Kündigung (Vermieter-Sicht)

Eine außerordentliche fristlose Kündigung kann nur aus wichtigem Grund ausgesprochen werden. Diese Kündigung beendet das Mietverhältnis sofort, ohne dass der Mieter eine Kündigungsfrist einhalten muss. Der Mieter muss die Wohnung schnellstmöglich räumen.

Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Wichtige Gründe für eine außerordentliche fristlose Kündigung sind:

• Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist (Beispiel: Miete 800 €. Mieter zahlt im Juni 0 € und im Juli 0 €. Der Rückstand beträgt 1600 €, also mehr als eine Monatsmiete.) Weiterhin gilt als wichtiger Grund: Wenn der Mieter oder über einen längeren Zeitraum (mehr als zwei Termine) mit einem Betrag in Rückstand gerät, der die Miete für zwei Monate erreicht (Beispiel: Miete 800 €. Mieter zahlt 4 Monate lang nur 400 €. Der Gesamtrückstand beträgt 1600 €, was zwei Monatsmieten entspricht.)
• Wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt.

Was passiert, wenn der Mieter nach der Kündigung zahlt?

Eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann der Mieter „heilen“ (unwirksam machen). Selbst wenn der Vermieter bereits Räumungsklage eingereicht hat, bleiben dem Mieter dafür zwei Monate nach Zustellung der Klage Zeit (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Aber Vorsicht: Diese Zahlung rettet nicht immer das Mietverhältnis.

Der BGH hat in seinem Urteil vom 23.7.2025 (Az. VIII ZR 287/23) entschieden: Die Schonfristzahlung heilt ausschließlich die außerordentliche fristlose Kündigung. In dem Fall hatte ein Mieter seine Miete mehrfach verspätet überwiesen. Die Vermieterin kündigte daraufhin „doppelt“: einmal fristlos (wegen der Höhe des Rückstands) und einmal hilfsweise ordentlich (wegen der wiederholten Pflichtverletzung).

Zwar beglich der Mieter die Rückstände vollständig innerhalb der Schonfrist, wodurch die fristlose Kündigung unwirksam wurde. Der BGH stellte jedoch klar: Die ordentliche Kündigung bleibt bestehen.

Außerordentliche Kündigung mit Frist (Vermieter-Sicht)

Neben der außerordentlichen (fristlosen) Kündigung gibt es die ordentliche Kündigung. Diese beendet das Mietverhältnis nicht sofort, sondern nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist (§ 573c BGB). Für eine ordentliche Kündigung benötigt der ein „berechtigtes Interesse“.

Wichtige Gründe für eine ordentliche Kündigung sind z.B.:

• Erhebliche Verletzung der mietvertraglichen Pflichten, z.B. wenn der Mieter wiederholt gegen Pflichten verstößt (z.B. nachhaltige Störung des Hausfriedens, Verwahrlosung oder Verursachung von Schäden) und eine vorherige Abmahnung erfolglos blieb. Auch eine unzulässige Haustierhaltung fällt hierunter.
• Eigenbedarf: Wenn der Vermieter die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt.
• Hinderung an wirtschaftlicher Verwertung: Wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird (z.B. Abriss und Neubau).

Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich je nach Dauer des Mietverhältnisses und beträgt (nach 5 und 8 Jahren Wohndauer) drei, 6 oder 9 Monate.

Muss der Vermieter vorher abmahnen?

Meist ist eine vorherige Abmahnung erforderlich, es sei denn, die Pflichtverletzung des Mieters ist so schwerwiegend, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist.

Bei Zahlungsverzug muss der Vermieter keine Abmahnung aussprechen, wenn Mietschulden in Höhe von zwei Monatsmieten angehäuft oder zweimal hintereinander der monatliche Mietzins nicht bezahlt wurde. Eine Abmahnung vorab empfiehlt sich für Vermieter dennoch, da Gerichte dieses Bemühen anerkennen.

Wenn der Mieter den Hausfrieden schwerwiegend stört, z.B. durch Gewalt, kriminelles Verhalten oder Drohungen, ist keine Abmahnung notwendig. Anders als oft angenommen, erfordert die unerlaubte Untervermietung (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB) für eine fristlose Kündigung jedoch im Regelfall sehr wohl eine vorherige Abmahnung, mit der dem Mieter eine Frist zur Beendigung der Untervermietung gesetzt wird.

Formvorschriften

Eine Kündigung im Mietrecht ist an sehr strenge Formvorschriften gebunden. Wird nur einer dieser Punkte missachtet, ist die gesamte Kündigung rechtlich unwirksam.

• Die Kündigung muss in Schriftform erfolgen (physisch unterschriebenes Originaldokument). Eine E-Mail, eine SMS, WhatsApp oder ein Fax reichen nicht aus.
• Kündigt der Vermieter, müssen alle im Mietvertrag genannten Vermieter (z.B. beide Ehepartner) eigenhändig unterschreiben.
• Bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung muss der Kündigende den Kündigungsgrund im Schreiben detailliert angeben (§ 569 Abs. 4 BGB). Fehlt die Begründung oder ist sie zu vage („hiermit kündige ich fristlos”), ist die Kündigung unwirksam.
• Der Kündigende muss im Streitfall beweisen können, dass der Gekündigte das Schreiben auch erhalten hat (nachweisbarerer Zugang).Der sicherste Weg ist der Einwurf per Bote (mit Zeugen) oder das Einwurf-Einschreiben.

Wann kann der Mieter fristlos kündigen?

Auch der Mieter kann das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann (§ 543 BGB).

Wichtige Gründe für den Mieter sind:

• Gesundheitsgefährdung: Wenn die Wohnung einen Mangel aufweist, der die Gesundheit des Mieters erheblich gefährdet (z.B. starker, toxischer Schimmelbefall, defekte Heizung im tiefsten Winter oder massive Schadstoffbelastung).
• Nichtgewährung des Gebrauchs: Wenn der Vermieter die Wohnung gar nicht erst übergibt (z.B. Schlüsselübergabe platzt) oder der Mieter die Wohnung vertragsgemäß nicht nutzen kann (z.B. weil der Vermieter Wasser oder Strom abstellt).
• Erhebliche Störung des Hausfriedens: Wenn der Vermieter den Mieter nachhaltig belästigt (z.B. unangekündigtes Betreten der Wohnung) oder andere Mieter massiv stören und der Vermieter trotz Aufforderung nichts dagegen unternimmt.

Auch hier ist (außer bei akuter Gefahr) meist eine vorherige Abmahnung durch den Mieter erforderlich. Der Mieter muss dem Vermieter den Mangel anzeigen und ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen, bevor er kündigen kann.

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