Vermieterpfandrecht: Was Vermieter pfänden dürfen und was nicht

aktualisiert am 4.2.2026

Was fällt unter das Vermieterpfandrecht?

Kommt ein Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach, steht Vermietern neben der Kaution ein weiteres Sicherungsmittel zur Verfügung: das Vermieterpfandrecht. Es ist in den §§ 562 ff. BGB geregelt und dient dazu, offene Forderungen aus dem Mietverhältnis rechtlich abzusichern.

Recht auf Pfändung für Vermieter

Nach § 562 BGB kann der Vermieter ein Pfandrecht an beweglichen Sachen des Mieters geltend machen, die sich in den Mieträumen oder auf dem Mietgrundstück befinden. Voraussetzung ist, dass die Forderungen unmittelbar aus dem Mietverhältnis resultieren.

Für Vermieter wichtig:

Das Pfandrecht entsteht automatisch, sobald offene Forderungen bestehen und pfändbare Gegenstände in die Mieträume eingebracht wurden. Ein Gerichtsbeschluss ist für das Entstehen des Pfandrechts nicht erforderlich.

Es gilt insbesondere für diese Forderungen:

• rückständige Miete und Nebenkosten
• Nutzungsentschädigung nach Vertragsende
• Ersatz von Mietausfall
• Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache
• Ansprüche wegen unterlassener oder verspäteter Mängelanzeige

Was gehört zum Vermieterpfandrecht?

Pfändbar sind bewegliche Sachen, die, im Alleineigentum des Mieters stehen und vom Mieter in die Mieträume oder auf das Mietgrundstück eingebracht wurden (z. B. Möbel, Elektrogeräte oder Wertgegenstände).

Fahrzeuge des Mieters können unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls unter das Vermieterpfandrecht fallen, z. B. wenn sie sich im Eigentum des Mieters befinden, regelmäßig auf einem mitvermieteten Stellplatz oder in der Garage abgestellt werden und nicht geleast oder finanziert sind.

Was gehört nicht zum Vermieterpfandrecht?

• unpfändbare Gegenstände nach § 811 der Zivilprozessordnung
• Immobilien und Grundstücke
• Dinge, die zu einer „bescheidenen Lebensführung“ (Betten, Kleidung, Waschmaschine, Kühlschrank, PC)
• Dinge, die zur Ausübung des Berufs nötig sind
• außerhalb des Mietobjekts befindliche Gegenstände
• geleaste oder gemietete Gegenstände
• geliehene Sachen
• Gegenstände des Ehepartners oder Beziehungspartners, sofern dieser nicht mit im Mietvertrag aufgeführt wird
• Eigentum von Untermietern oder WG-Partnern
• persönliche Gegenstände wie Fotos oder Ehering

Wie können Vermieter das Vermieterpfandrecht ausüben?

Wichtig für Vermieter:

Der Vermieter darf keineswegs eigenmächtig die Wohnräume des Mieters betreten, ohne dass es ein gerichtliches Urteil gibt, das ihm das Betreten gestattet. Tut er es dennoch, handelt es sich um unerlaubte „Selbsthilfe“, gegen die wiederum der Mieter vorgehen kann. Er kann dann den Mietvertrag zum Beispiel fristlos kündigen.

Zur Durchsetzung des Vermieterpfandrechts ist folgendes Vorgehen erforderlich:

1. Erwirkung eines gerichtlichen Vollstreckungstitels, in dem die offene Forderung festgelegt ist
2. Beauftragung eines Gerichtsvollziehers zur Pfändung
3. Gewährung einer dreiwöchigen Frist zur Begleichung der Rückstände
4. Öffentliche Versteigerung der gepfändeten Gegenstände, sofern keine Zahlung erfolgt

Aus dem Erlös werden die Forderungen des Vermieters beglichen. Ein eventueller Übererlös steht dem Mieter zu.

Beweislast beim Vermieter

Für Vermieter besonders relevant:

Die Beweislast für das Bestehen des Pfandrechts und für den pfändbaren Besitz des Mieters liegt beim Vermieter. Der Mieter muss hingegen nachweisen, dass ein Gegenstand nicht pfändbar ist.

Wann erlischt das Vermieterpfandrecht?

• wenn der Vermieter der Entfernung der Gegenstände zustimmt
• wenn die Entfernung widerspruchslos hingenommen wird (§ 562a BGB)
• bei Gegenständen des täglichen Gebrauchs
• bei Eigentumswechsel der Immobilie
• bei berechtigter vorübergehender Entfernung (z. B. Reparatur, Reise)

Bei offenen Forderungen des Vermieters gegen den Mieter stellt das Pfandrecht neben der Kaution also ein weiteres Sicherungsmittel dar, das den Vermieter schützt.

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