Die schwierige Wertermittlung einer Immobilie für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer

Die steuerliche Bewertung von Immobilienvermögen für Erbschafts- und Schenkungsteuerzwecke (sogenannter steuerlicher Bedarfswert) erfolgt über die Regelungen des Bewertungsgesetzes (BewG). Hier gelten pauschalisierte Grundsätze. Individuelle wertbeeinflussende Themen wie Investitionsstau, fehlende energetische Sanierungen oder z. B. die Lage an einer viel befahrenen Straße oder Bahnstrecke sowie vieles mehr bleiben im Rahmen dieser Bedarfswertermittlung unberücksichtigt.

Entwicklung des Immobilienmarktes schwer einzuschätzen

Solange die tatsächlichen Veräußerungspreise noch hoch waren, konnte man diese steuerlichen Bedarfswerte uneingeschränkt übernehmen. Mit dem rasanten Anstieg der Kreditzinsen Anfang 2022 ist jedoch auch der Immobilienmarkt ins Schwanken geraten. Die ursprünglich jedes Jahr prognostizierte Erhöhung der Immobilienpreise ist derzeit nicht umzusetzen. Und wohin sich der Immobilienwert entwickeln wird, ist schwer einzuschätzen.

Mit dem Marktbericht 2023 des Gutachterausschusses der Landeshauptstadt München haben sich die Vergleichsfaktoren für Eigentumswohnungen sowie die Bodenrichtwerte zum 01.01.2024 reduziert. Soweit man mit Fachleuten spricht, wird auf die weitere deutliche Reduzierung der Werte zum 01.01.2026 hingewiesen.

Auch die Änderungen des Bewertungsgesetzes durch das Jahressteuergesetz 2022 hatten einen werterhöhenden Einfluss auf die Höhe des steuerlichen Bedarfswerts, der sich aus der steuerlichen Bewertung ergibt. Vor allem bei Bewertungen von Ein- und Zweifamilienhäusern ist dieser Wert dramatisch nach oben gegangen. Hintergrund war die Einführung der gesetzlich vorgeschriebenen Wertzahl von in der Regel 1,4 – soweit der örtliche Gutachterausschuss keine anderen Wertzahlen veröffentlicht hat.

Aus diesem Grund wird immer öfter auf die Regelung im Bewertungsgesetz § 198 verwiesen: „Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen.“

In Absatz 2 heißt es weiter: „Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind, dienen.“ (§ 198 Abs. 2 BewG)

Gutachten ist nicht immer „safe“

Jedes Verkehrswertgutachten, auch das eines vereidigten und öffentlich bestellten Gutachters, wird durch die Finanzverwaltung auf ihre Richtigkeit geprüft. Das Gutachten kann auch verworfen werden, selbst wenn es durch einen vereidigten und öffentlich bestellten Gutachter erstellt worden ist. Entsprechend ist die Vorlage eines solchen Gutachtens gegenüber der Finanzverwaltung nicht immer „safe“.

Wir raten daher in jedem Fall an, die steuerliche Bewertung im Vorfeld vorzunehmen. Dieses ist der Wert, den die Finanzverwaltung akzeptiert, auch wenn er sehr viel höher ist, als der Verkehrswert.

Rechtssichere Umsetzung der Regeln unabdingbar

Umso wichtiger ist es, die Regeln der steuerlichen Bewertung rechtssicher umzusetzen. Dabei ist es nicht ausreichend, sich ausschließlich auf die gesetzlichen Grundlagen zu beziehen. Man muss  sich auch mit allen Inhalten, die man über den örtlichen Gutachterausschuss erhält, auseinandersetzen. Eines der wichtigsten Themen ist hierbei die sogenannte wertrelevante Geschossflächenzahl, die die baulichen Möglichkeiten des Grundstücks wiedergibt. Die langjährige Erfahrung zeigt, dass dies eines der steueroptimalsten Themen ist.

Korrekte Steuerliche Bewertung Grundlage für eine Schenkung

Zur Vorbereitung einer Immobilienüberlassung ist es wichtig, die zu erwartende Schenkungsteuerbelastung verbindlich vorliegen zu haben. Wenn man einfach mal zum Notar geht, birgt das die Gefahr, einer „plötzlichen“ teilweise nicht unerheblichen Schenkungsteuerbelastung ausgesetzt zu sein. Soweit man im Vorfeld die zu erwartende Schenkungsteuer verbindlich weiß, kann man die Zahlung mit der Rücklage eines Geldbetrags hinterlegen oder sogar einen Kredit hierfür aufnehmen. Auch dies sollte zusammen mit einem Fachberater besprochen werden.

Fazit:

Wir sind uns bewusst, dass die derzeitig unsichere Situation auf dem Immobilienmarkt für viele nicht verständlich ist. Soweit Immobilien auf die nächste Generation übertragen werden sollen, ist es notwendig, sich auch in diesen schwierigen Zeiten damit auseinander zu setzen und nicht in Starre zu versinken.