BGH: Vermieter müssen nicht automatisch Vergleichsangebote einholen

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt: Das Wirtschaftlichkeitsgebot bei Betriebskosten ist nicht schon dann verletzt, wenn Vermieter vor der Beauftragung von Dienstleistungen keine Vergleichsangebote einholen. Entscheidend ist vielmehr, ob die beauftragten Leistungen tatsächlich zu teuer waren. Das geht aus einem Urteil des BGH vom 20. Mai 2026 hervor (VIII ZR 6/24).

Im konkreten Fall hatte ein Vermieter von seinen Mietern Nachzahlungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2017 und 2018 verlangt. Die Mieter beanstandeten die Abrechnungen mit der Begründung, der Vermieter habe gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen, weil vor Abschluss des Dienstleistungsvertrags keine Angebote anderer Anbieter eingeholt worden seien.

Das Wirtschaftlichkeitsgebot verpflichtet Vermieter dazu, bei Maßnahmen, die sich auf die Höhe der Betriebskosten auswirken, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten. Werden Leistungen zu nicht marktgerechten oder objektiv überhöhten Preisen beauftragt, kann dies einen Verstoß darstellen.

Allein der fehlende Marktüberblick reicht nach Ansicht des BGH jedoch nicht aus. Es muss feststehen, dass die Leistungen tatsächlich überteuert waren und dass Vergleichsangebote zu einer Kosteneinsparung geführt hätten.

Die Darlegungs- und Beweislast liegt dabei beim Mieter. Er muss also darlegen, dass die abgerechneten Leistungen zu günstigeren Preisen hätten beauftragt werden können.

Zudem gilt auch hier der Einwendungsausschluss: Mieter haben nach Zugang der Betriebskostenabrechnung ein Jahr Zeit, Einwände zu erheben. Nach Ablauf dieser Frist sind Einwendungen ausgeschlossen.