Unter welchen Umständen darf der Vermieter die Immobilie betreten?

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, geben Sie das damit verbundene Hausrecht an den Mieter ab. Das heißt: Ihr Mieter darf ab sofort eigenmächtig darüber bestimmen, wer die Immobilie betreten darf und wer nicht. Allerdings haben Sie als Vermieter auch – wenn sachliche Gründe und damit ein berechtigtes Interesse an einer Besichtigung der Immobilie vorliegen – ein Besichtigungsrecht. Das bedeutet: Sie dürfen die vermiete Immobilie, Ihr Eigentum, unter gewissen Umständen betreten!

Kleiner Exkurs zum Hausrecht

Bevor wir zu den genauen Umständen kommen, die ein Betreten der Mietimmobilie durch den Vermieter rechtfertigen, lohnt sich ein kurzer Blick auf das Hausrecht. Es ist im Bürgerlichen Gesetzbuch verankert (§§ 858 ff., § 903, § 1004 BGB) und gibt Ihrem Mieter u.a. das Recht,

zu bestimmen, wer die Immobilie betreten darf (Zutrittsrecht),
Besuch zu empfangen (Besuchsrecht),
den Zutritt zur Wohnung nur zu bestimmten Zwecken zu gewähren (z.B. bei nötigen Handwerker-Arbeiten),
ein Hausverbot zu erteilen.

Das Hausrecht erstreckt sich bei einem Mietverhältnis auf den „Besitz des Mieters“. Damit ist das Innere der vermieteten Immobilie gemeint. In Treppenhaus, Flur, Speicher oder Waschküche – also den Gemeinschaftsräumen – stellt aber der Vermieter über die Hausordnung die Regeln auf!

Gut zu wissen: Als Vermieter müssen Sie sich an die Duldungspflicht halten, was die Gemeinschaftsflächen betrifft. Das bedeutet, Ihr Mieter und seine Besucher dürfen z.B. den Flur durchqueren, um zu ihrer Wohnung zu gelangen. Gibt der Besuch des Mieters aber im Treppenhaus Anlass zum Tadel (z.B. durch Belästigung der anderen Mieter oder Anrichten von Schäden), können Sie ein Hausverbot gegen diese bestimmten Besucher aussprechen.

Hausrecht des Mieters vs. Besichtigungsrecht des Vermieters

Der Bundesgerichtshof stellte mit einem Urteil vom 04.06.2014 (Az. VIII ZR 289/13) klar: Vermieter haben kein generelles Besichtigungsrecht ihrer Immobilien! Ein generelles Zutrittsrecht des Vermieters in einem Mietvertrag ist also nicht gültig, denn das verstößt gegen Art. 13 Abs. 1 Grundgesetz (GG), der die „Unverletzlichkeit der Wohnung“ garantiert. Bestehen jedoch sachliche Gründe und damit ein berechtigtes Interesse an der Besichtigung der Mietimmobilie, darf der Vermieter ein Besichtigungsrecht ausüben – am besten „schonend“, z.B. durch die Bündelung mehrerer Anlässe, und erst nach rechtzeitiger (schriftlicher) Ankündigung.

Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an einer Besichtigung

Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen

Gibt es Mängel in der Mietimmobilie, haben Sie als Vermieter ein Besichtigungsrecht. Wollen Sie sich für Modernisierungen ein Bild vom Zustand der Immobilie machen, muss der Vermieter Ihnen ebenfalls Zutritt gewähren.
Verkauf oder Neuvermietung

Im Falle eines Verkaufs dürfen Sie mit einer Vorauswahl an Kaufinteressenten die Wohnung des Mieters betreten – nach rechtzeitiger Ankündigung. Führen Sie allerdings jeden Tag Massenbesichtigungen in der Immobilie durch, muss der Mieter dies nicht hinnehmen. Mit potenziellen neuen Mietern dürfen Sie die Immobilie erst besichtigen, wenn das Mietverhältnis zuvor gekündigt wurde.
Schäden

Gibt es in der Immobilie Anhaltspunkte für drohende Schäden (z.B. modriger Geruch bei Schimmel), muss Ihr Mieter Sie hereinlassen.
Messegeräte ablesen

Vermietern – oder der Ablesefirma – steht der Zutritt in die Immobilie in diesem Fall für einen kurzen Zeitraum zu.
Verdacht auf Vertragsbruch

Haben Sie als Vermieter den Verdacht, dass die Immobilie nicht vertragsgemäß genutzt wird (z.B. unerlaubte Untervermietung), müssen Sie dies dem Mieter mitteilen – und einen Termin für die Besichtigung ausmachen.

Wichtig zu wissen: Liegt ein dringender Notfall vor, wie z.B. ein Wasserrohrbruch, Austreten von Gas oder ein Feuer, dürfen und müssen Sie als Vermieter sofort handeln – und die Immobilie auch betreten, wenn Ihr Mieter nicht zu Hause ist!

Besichtigungen durch den Vermieter – bitte vorher ankündigen!

Teilen Sie Ihrem Mieter die Gründe für eine Besichtigung der Immobilie am besten schriftlich mit und vereinbaren Sie den Besichtigungstermin. Wir empfehlen, berufstätigen Mietern den Termin mindestens drei oder vier Tage im Voraus anzukündigen.

Gut zu wissen:

Einen Zweit- oder Universalschlüssel zur vermieteten Immobilie dürfen Sie als Vermieter nur dann behalten, wenn Ihr Mieter dem ausdrücklich zugestimmt hat.
Betreten Sie die Immobilie „heimlich“ ohne das Wissen Ihres Mieters, liegt Hausfriedensbruch gemäß § 123 StGB vor. Ihr Mieter könnte dann den Mietvertrag fristlos kündigen und Sie anzeigen.
Verweigert der Mieter Ihnen eine Besichtigung, die Sie im Vorfeld unter Angaben relevanter Gründe ordnungsgemäß angekündigt hatten, raten wir Ihnen, einen Anwalt hinzuzuziehen. Er wird ein entsprechendes Schreiben mit Verweis auf die Rechtslage aufsetzen. Kommt es zu keiner Einigung, muss ein Gericht entscheiden, ob ein Besichtigungsrecht besteht und wie es durchgesetzt werden kann.

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