Investmentimmobilien Büromarkt München: Abwarten auf allen Seiten

Die Schockstarre auf dem Münchner Immobilienmarkt hält an. Sie könnte ihren Höhepunkt aber überschritten haben. Auf dem gewerblichen Investmentmarkt werden wieder erste größere Projekte für den Verkauf vorbereitet. Bei Neubauwohnungen sind zu dem in Teilbereichen schon leichte Preissteigerungen zu beobachten. Eine generelle Trendwende ist aber noch nicht abzusehen.

Große Zurückhaltung bei Gewerbeimmobilien

Vor allem im gewerblichen Segment herrscht bei Käufern und Verkäufern nach wie vor große Zurückhaltung. Viele Käufer warten auf weiter fallende Preise. Opportunistische Investoren lauern gar auf Schnäppchen, wenn Projektentwickler oder Eigentümer aufgrund der stark gestiegenen Zinsen bei einer Refinanzierung verkaufen müssen.

Auf der anderen Seite trauen sich die Verkäufer nicht richtig, ihre Immobilien in den Markt zu geben, da sie im Moment nicht wissen, ob sie einen angemessenen Preis dafür bekommen. Denn die Preisvorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern gehen immer noch weit auseinander.

Erschwerend kommt hinzu, dass die Banken in fast allen gewerblichen Segmenten mit Finanzierungen sehr zurückhaltend geworden sind. So sind aktuell vor allem eigenkapitalstarke Investoren wie Family Offices, Versorgungswerke und Versicherungen als Käufer aktiv.

Zurückhaltung auf dem Münchner Immobilienmarkt

Die Zurückhaltung belegen die Zahlen des Gutachterausschusses. Der Umsatz auf dem gesamten Münchner Immobilienmarkt summierte sich im Jahr 2022 auf gerade einmal 11,9 Milliarden Euro. Das waren 37 Prozent weniger als im Rekordjahr 2021. Auch der Durchschnittswert der vergangenen fünf Jahre wurde um gut 20 Prozent unterschritten.

Größter Verkauf war das Olympia Business Center (OBC) am Georg-Brauchle-Ring für deutlich über 300 Millionen Euro an das Family-Office Athos. Die Bayerische Landesbank trennte sich zudem von mehreren Immobilien im Umfeld ihres Hauptsitzes in der Maxvorstadt.

Größte Bürotransaktion in München im ersten Halbjahr 2023

Im ersten Halbjahr dieses Jahres hielt die Starre an. Der Umsatz mit gewerblichen Immobilien ging um mehr als die Hälfte auf rund 680 Millionen Euro zurück. Die größte Bürotransaktion im ersten Halbjahr 2023 war der Verkauf des Bürogebäudes Vinzent in Neuhausen an die Kommunale Unfallversicherung Bayern (KUVB) für mehr als 100 Millionen Euro. Die Mehrzahl der Verkäufe lag im Bereich zwischen 20 und 60 Millionen Euro.

Projektentwickler halten sich mit dem Kauf von Grundstücken für künftige Büroneubauten zurück. Der Geldumsatz sank 2022 in diesem Segment um rund 90 Prozent.

Grundstücksverkauf an Apple

Auch in diesem Jahr sehen Projektentwickler keine Notwendigkeit in Grundstücke zu investieren. Eine Ausnahme macht der Verkauf eines Grundstücks in der Nähe des Hauptbahnhofs durch den Freistaat Bayern an den kalifornischen Technologiekonzern Apple. Das Computerunternehmen will auf dem weitgehend brachliegenden Areal seinen bestehenden Campus in der Münchner Innenstadt erweitern.

Der Verkauf mit einem Volumen von 250 Millionen Euro war zugleich die größte Transaktion in den ersten sechs Monaten dieses Jahres. Allerdings sondieren derzeit einige große Eigentümer einen möglichen Verkauf ihrer Objekte. Zu nennenswerten Abschlüssen dürfte das jedoch erst im Laufe des kommenden Jahres führen.

Weitere Informationen über den Gewerbeimmobilienmarkt lesen Sie in unserem immobilien marktbericht investment 23/24.