Novelle des Baugesetzbuches (BauGB) – das sind die Neuerungen

Das Bundeskabinett hat den Entwurf zur Novelle des Baugesetzbuches (BauGB) beschlossen. Im Mittelpunkt stehen die Themen „Mehr bezahlbarer Wohnraum“, „Mehr Tempo und Innovation“ sowie „Mehr Klimaschutz und Klimaanpassung“. Außerdem soll der „Bau-Turbo-Pakt“ schnelleres Bauen ermöglichen.

Das sind die wichtigsten Neuerungen

Bau-Turbo (§ 246 e)

Die Sonderregelung § 246 e BauGB soll den Wohnungsbau in angespannten Wohnungsmärkten vereinfachen und beschleunigen, indem kein gesonderter Bebauungsplan vorgelegt werden muss. Den entsprechenden Vorhaben muss dann die jeweilige Kommune zustimmen. Der Bau-Turbo wird noch einmal im Rahmen der BauGB-Novelle eingebracht. Neu ist, dass die jetzige Regelung eine längere Befristung bis 2027 vorsieht.

Bund und Länder haben sich im November 2023 auf einen gemeinsamen Pakt zur Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsprozessen verständigt, den sogenannten Bau-Turbo-Pakt. Dieser soll dafür sorgen, dass in Orten mit hohem Bedarf für einen befristeten Zeitraum Bauvorhaben schneller umgesetzt werden.

Aufstockungen

Erweiterungen von Gebäuden, insbesondere Aufstockungen, sollen in Zukunft überall und nicht mehr nur in angespannten Wohnungsmärkten möglich sein, ohne dass ein Bebauungsplan geändert werden muss.

Innenentwicklung

Es soll leichter verdichtet gebaut werden können, d.h. in zweiter Reihe auf dem Grundstück oder auf Höfen. Besitzt also eine Familie einen großen Garten, der Platz für ein zweites Haus lässt, können die Kinder künftig schneller und einfacher ein eigenes Haus auf diesem Grundstück errichten.

Sozialer Flächenbeitrag

Mithilfe der sogenannten Baulandumlegung können Gemeinden bis dahin nur schlecht nutzbare Grundstücke entsprechend der Vorgaben eines Bebauungsplans und nach Maßgaben des BauGB neu gestalten oder vorbereiten. Dieses Instrument soll für die Schaffung von mehr sozialem Wohnraum genutzt werden. Das bedeutet: Ergibt sich in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ein Anspruch der Gemeinde gegen die Eigentümer auf Wertausgleich in Geld, soll sie statt des Geldes eine Fläche verlangen können. Im Gegenzug verpflichtet sie sich, auf dieser Fläche Sozialwohnungen zu bauen.

Stärkung der kommunalen Vorkaufsrechte

Kommunale Vorkaufsrechte können zukünftig ausgeübt werden, wenn alle Eigentumswohnungen auf einem Grundstück in einem gemeinsamen Kaufvertrag verkauft werden sollen.

Umwandlungsschutz

Das Instrument des Umwandlungsschutzes nach § 250 BauGB wird bis Ende 2027 verlängert. Damit können die Länder in besonders ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt einen Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen einführen.

Fristen für die Bauleitplanung

Künftig sollen die Gemeinden Bebauungspläne im Regelfall innerhalb von zwölf Monaten nach Ende der Beteiligungsverfahren veröffentlichen.

Umweltprüfung und Umweltbericht

Der Umfang des Umweltberichts soll künftig auf ein angemessenes Verhältnis zur Begründung des Bebauungsplans beschränkt werden. Die Prüftiefe soll konzentriert werden auf diejenigen Belange, die tatsächlich auf der abstrakten Planebene bewertbar sind.

Innovationsklausel

Veraltete Bebauungspläne sollen künftig schneller aktualisiert werden können („Innovationsklausel“). Grundsätzlich findet auf einen Bebauungsplan die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung Anwendung, die zum Zeitpunkt der Planaufstellung galt. Verbesserungen in der BauNVO wirken daher immer nur für die Zukunft, es sei denn, die Gemeinde ändert den Plan förmlich. Für diese Änderung eines Bestandsplans auf die jeweils aktuelle BauNVO dient künftig auch das sog. vereinfachte Verfahren nach § 13 BauGB, indem auf eine Umweltprüfung verzichtet und Beteiligungsverfahren gestrafft werden können.

Digitalisierung

Bekanntmachungen, z.B. zu Flächennutzungs- und Bebauungsplänen, sollen digital veröffentlicht werden. Die Teilhabemöglichkeit von Menschen ohne Internetzugang wird weiterhin sichergestellt.

Stärkung der Klimaanpassung

Künftig sollen die Kommunen im Zuge der Erteilung des Baurechts z.B. die Schaffung von dezentralen Versickerungsanlagen auf einem Grundstück oder die Anlage eines Gründaches anordnen können. Weiterhin soll eine solche Möglichkeit auch für den sogenannten unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) geschaffen werden, in dem sich ein Großteil des Bauens abspielt. Flächen sollen zudem künftig leichter multifunktional genutzt werden (z.B. ein Sportplatz zugleich als Retentionsfläche).

Beschleunigung Windenergie und Geothermie

Die Regelungen für die Ausweisung von Windenergiegebieten werden weiterentwickelt. Es wird eine ausdrückliche Außenbereichsprivilegierung für Geothermie eingeführt, um z.B. die Umstellung auf eine klimaneutrale Wärmeversorgung zu unterstützen. Das heißt: Geothermie-Anlagen können künftig auch da gebaut werden, wo noch kein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt, bzw. auch außerhalb von Ortsteilen.

Stärkung durch Begrünung

Bauherren müssen zukünftig innerhalb einer bestimmten Frist den zuständigen Behörden mitteilen, dass sie sogenannte Ausgleichsmaßnahmen, z.B. das erforderliche Pflanzen von Bäumen oder die Begrünung von Dächern, umgesetzt haben (vgl. § 135a BauGB).