Der Wohnungsneubau bricht ein

In vielen deutschen Städten übersteigt die Wohnungsnachfrage weiterhin das Angebot. Deutlich gestiegene Baukosten, Materialknappheit und um 150 Prozent gestiegene Zinsen lassen nun die Neubautätigkeit einbrechen und verschärfen den Wohnungsmangel. Im Bau befindliche Projekte werden teilweise verzögert fertig gestellt, neue Bauvorhaben zurückgestellt. Statt der von der Bundesregierung angekündigten 400.000 neuen Wohneinheiten ist künftig mit weniger als 250.000 Wohneinheiten pro Jahr zu rechnen.

„Der Rückgang trifft uns nicht überraschend. Er hat bereits 2021 eingesetzt“, erläutert Felix von Saucken, Head of Residential Investment bei Colliers Deutschland. 2021 gelangten vier Prozent weniger neue Wohnungen an den Markt als noch 2020. „Dieser Trend wird sich mit hoher Dynamik fortsezen“, so von Saucken.

Negative Mietrenditen

Dazu tragen die im Vergleich zum ersten Quartal 2021 um 14,3 Prozent gestiegenen Baukosten ebenso bei wie die im Jahresvergleich von 1,06 Prozent auf 2,64 Prozent und damit dreimal höheren Bauzinsen. Die Kombination beider Effekte macht viele Neubauprojekte unrentabel: Das zeigt eine Beispielrechnung: Ein Bauträger, der für sein Projekt 2021 mit 3.300 Euro Baukosten pro Quadratmeter kalkuliert hat und dies zu 100 Prozent über Kredite finanziert, hätte damals mit einer Zinslast von 2,92 Euro pro Quadratmeter rechnen müssen. Wegen der gestiegenen Baukosten kostet der Quadratmeter nun 3.775 Euro, dies und die höheren Zinsen führen zu einer Zinslast von 8,31 statt 2,92 Euro pro Quadratmeter und Monat. Bei einer Tilgung von drei Prozent werden daraus 15,86 Euro – ohne Einberechnung des Grundstückspreises. Legt man die Durchschnittsmiete von 17,41 Euro pro Quadratmeter und Monat in den Top-Sieben-Städte zugrunde, fällt die Mietrendite damit ins Minus.

„Dass Bauherren ihre gestiegenen Kosten durch höhere Mieten kompensieren können, halte ich für unwahrscheinlich“, so von Saucken. Zwar treiben die Inflation auch die Löhne Schritt für Schritt nach oben. Aber die drastisch gestiegenen Energiekosten werden vorhandene Spielräume bei den Kaltmieten eher einengen.

Gute Nachrichten hat Felix von Saucken für Bestandshalter. Das Angebot an Wohnungen weitet sich sehr viel langsamer aus als erwartet. Die Nachfrage hingegen bleibt weiterhin hoch oder steigt sogar noch, unter anderem bedingt durch die Geflüchteten aus der Ukraine. „Trotz hoher Preise liegen Bestandswohnungen unter den Gestehungspreisen für Neubauwohnungen. Das macht sie umso wertvoller und weiterhin attraktiv für Investoren.