Liegenschaftszins und Ertragsfaktoren München 2014 bis 2024

Neben der traditionell hohen Nachfrage in diesem Segment waren die niedrigen Bauzinsen ein Hauptgrund für den rasanten Anstieg der Immobilienpreise in den vergangenen Jahren. Die Mietpreise konnten – da hier die Preisbildung etwas komplexer und dadurch volatiler ist – nicht Schritt halten. Je größer jedoch das Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Miete, desto geringer die Rendite bzw. desto höher der Ertragsfaktor. Verkürzt dargestellt bedeutet das: Je niedriger die Zinsen, desto höher der Ertragsfaktor.

Wenn der Leitzins (genauer: der Hauptrefinanzierungssatz) steigt, bekommen Kreditnehmer das zwar nicht unmittelbar zu spüren, da sich die Bauzinsen an den Renditen von Bundesanleihen mit zehnjähriger Laufzeit orientieren. Weil diese jedoch in der Regel auf den Leitzins reagieren (müssen), erhöhen sich über Umwege die Zinsen für Baukredite.

In der langen Niedrigzinsphase wurden das Bauen und der Immobilienerwerb leichter finanzierbar. Die dadurch gestiegene Nachfrage wirkte preistreibend. Mit der im Sommer 2022 einsetzenden Zinswende änderte sich die Situation (wenn auch zeitverzögert, da Baufinanzierungen zu den langfristigen Anlagen zählen): Die Nachfrage ging aufgrund der Kreditverteuerung zurück, die Preise sanken und dadurch veränderten sich Liegenschaftszinssatz und Ertragsfaktor.

Durch die neue Zinspolitik hat sich der Trend nun nahezu umgekehrt und statt der Kaufpreise boomen nun die Mieten (im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten). Mehrfamilienhäuser in München haben dadurch verbesserte Renditeperspektiven – vorausgesetzt, man verfügt über ausreichend Kapital für Erwerb, Instandhaltung, Verwaltung und ggfs. Gebäudeertüchtigung.