Grundsteuerreform – alles Wichtige zur Neuregelung

Kurzüberblick zur Grundsteuerreform

Ab 1. Januar 2025 tritt die neue Grundsteuer in Kraft. Grundstücksbesitzer müssen im Laufe des Jahres 2022 die neue Grundsteuererklärung abgeben. Das derzeitige Berechnungssystem wurde vom Bundesverfassungsgericht als verfassungswidrig erklärt. Bei dem neuen Bewertungssystem gibt es ein Bundesmodell – die Länder können jedoch davon abweichen. Auf Eigentümer könnten durch die Neuberechnung höhere Kosten zukommen. Sie können die Grundsteuer aber weiterhin per Vereinbarung über die Nebenkosten auf den Mieter umlegen.

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer (auch Bodenzins genannt) ist eine Objektsteuer, die auf das Eigentum an Grundstücken bzw. Immobilien erhoben wird. Sie ist eine der ältesten Steuern in Deutschland.

Immobilieneigentümer müssen in Deutschland pro Jahr einen Betrag an die zuständige Stadt bzw. Gemeinde zahlen. Die Grundsteuer dient dabei als finanzieller Ausgleich für die Leistungen und Angebote der Kommunen (z. B. Straßenbeleuchtung, Winterdienst, Kinderspielplatz, örtliche Infrastruktur) und ist eine der wichtigsten Einnahmequellen.

Unterschieden wird nach der Grundsteuer A (für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke) und einer Grundsteuer B (für bebaute und unbebaute Grundstücke, Erbbaurechte und Teileigentum). Mit der Reform soll auch die Grundsteuer C für baureife, aber noch unbebaute Grundstücke von den Städten und Gemeinden wieder eingeführt werden können, damit Baulandeigentümer finanzielle Anreize haben, Wohnraum darauf zu errichten.

Für die meisten Immobilienbesitzer sind die Grundsteuer B und ihre Berechnung wichtig. Es ist dabei übrigens unerheblich, ob die Immobilie selbst gekauft oder geerbt wurde.

Die Grundsteuer wird vom Finanzamt mit dem Grundsteuermessbescheid festgelegt. Auf dieser Grundlage setzen die Städte und Gemeinden den jeweiligen Steuersatz fest.

Warum gibt es eine Grundsteuerreform?

2018 entschied das Bundesverfassungsgericht: Das derzeitige Berechnungssystem für die Grundsteuer ist verfassungswidrig, weil die Grundsteuer anhand von veralteten Werten berechnet wird.

Bis das neue Gesetz in Kraft tritt, bildet neben den Steuermesszahlen und den von den Gemeinden festgelegten Hebesätzen weiterhin der sogenannte Einheitswert die Grundlage für die Bemessung der Grundsteuer. Dieser Einheitswert wird von den örtlich zuständigen Finanzbehörden ermittelt. Er benennt den Wert von Grundbesitz.

Das Problem: Der Einheitswert bezieht sich auf die Wertverhältnisse von 1964 in West- bzw. 1935 in Ostdeutschland. Da sich die Grundstückswerte seitdem in den Regionen jedoch ganz unterschiedlich entwickelt haben, weicht dieser Einheitswert stark vom tatsächlichen Wert eines Grundstücks ab.

Gleichwertige Immobilien werden dadurch zum Teil sehr unterschiedlich bewertet. Mit der reformierten Grundsteuer soll die tatsächliche Wertentwicklung der einzelnen Immobilien und Grundstücke angemessen berücksichtigt werden.

Was wird neu berechnet?

Im Kern bleibt das bisherige System erhalten. Von der Reform betroffen ist jedoch die Bewertung des jeweiligen Grundstücks. Damit hat der Einheitswert ausgedient.

Bislang galt folgende Berechnungsformel:

Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Jahresgrundsteuer

Mit der Reform gilt ab 2025:

Grundbesitzwert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Jahresgrundsteuer

In den meisten Bundesländern kommt das sogenannte Bundesmodell zum Einsatz. Abweichungen in den Ländern sind durch die sogenannte Öffnungsklausel jedoch möglich.

Um den Wert des jeweiligen Grundbesitzes zu ermitteln, sieht das Bundesmodell das sogenannte Ertragswertverfahren vor. Folgende Faktoren werden hierbei berücksichtigt:

• Bodenrichtwert • Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete
• Grundstücksfläche
• Immobilienart
• Alter des Gebäudes

Das Bundesmodell orientiert sich bei der Bewertung somit am Wert einer Immobilie.

Sonderweg in Bayern

Bayern geht bei der Grundsteuerreform einen legitimen Sonderweg. Demnach soll die Grundsteuer nicht nach dem Wert, sondern nach Grundstücksgröße und Nutzungsart berechnet werden („Flächenmodell“), um zu verhindern, dass die Grundsteuer automatisch steigt. Infolgedessen hätte ein Grundstück in der Fränkischen Schweiz den gleichen Grundsteuerwert wie ein vergleichbares Grundstück im Großraum München.

Das bedeutet für Immobilienbesitzer in Bayern: Je größer das Grundstück ist, desto höher fällt die Grundsteuer aus.

Was kommt jetzt auf Eigentümer und Vermieter zu?

Haus-, Wohnungs- und Grundstücksbesitzer müssen noch dieses Jahr ihre Grundsteuererklärung abgeben. Da die Grundsteuer zu den umlagefähigen Nebenkosten gehört, können Vermieter sie anteilig auf Mieter umlegen.

• Die Aufforderung zur Abgabe der Feststellungserklärung soll ab Frühjahr 2022 durch eine öffentliche Bekanntmachung erfolgen.
• Die Grundsteuererklärung kann ab 1. Juli 2022 elektronisch oder auf Papier übermittelt werden.
• Bis zum 31. Oktober 2022 müssen Eigentümer die neue Grundsteuererklärung abgeben.
• Die Zahlungssaufforderung entsprechend dem neuen Grundsteuerbescheid wird erst 2025 kommen. Städte und Gemeinden versenden dazu gesonderte Zahlungsaufforderungen.

Gut zu wissen: Gehört ein Grundstück mehreren Eigentümern, reicht es aus, wenn eine gemeinsame Grundsteuererklärung abgegeben wird.

Wie viel Grundsteuer muss ich durch die Reform zahlen?

Mit der Grundsteuerreform werden Grundstücke neu bewertet, was dazu führen wird, dass einige Grundsteuerbescheide schon allein aufgrund steigender Bodenrichtwertpreise höher ausfallen dürften. Es sei denn, der Wert spielt, wie in Bayern, keine Rolle.

Wie viel Grundsteuer jeder am Ende zahlt und ob es für Eigentümer und Mieter teurer wird, kann nicht im Detail vorausgesagt werden.

Wie kann man sich gegen die Grundsteuerreform wehren?

Vorerst kann die Möglichkeit des Rechtsbehelfs durchgeführt werden. Dieser kann gegen die Bescheide des Finanzamts und den Bescheid der Kommune eingelegt werden.