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Das Hausrecht – was Vermieter beachten sollten.

Wer seine Eigentumswohnung vermietet, muss das Hausrecht beachten, um Schwierigkeiten zu vermeiden. Wir haben einen Leitfaden mit wichtigen Informationen für Vermieter zusammengestellt.

Welche Rechte das Hausrecht umfasst

Das umfassende Hausrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch verankert (§§ 858 ff., § 903, § 1004 BGB). Das Hausrecht umfasst:
-Das Zutrittsrecht: das Recht, frei zu entscheiden, wer in die Wohnung darf

-Den Hausfrieden: das Grundrecht auf den Schutz des Wohnbereichs-Die Befugnis, das Zutrittsrecht von der Erfüllung von Bedingungen abhängig zu machen-Das Recht, den Zutritt nur zu bestimmten Zwecken zu erlauben

-Das Recht, ein Hausverbot zu erteilen und durchzusetzen

Gut zu wissen: Das Hausrecht erstreckt sich nur über jenen Bereich, der sich im Besitz einer Person befindet – also bei Eigentümern über das Haus und gegebenenfalls den Garten bis hin zur Grundstücksgrenze.

Hausrecht des Mieters vs. Rechte des Vermieters

Generell gilt: Ein Mieter hat in Bezug auf das Innere seiner Mietwohnung das Hausrecht. In Treppenhaus, Flur, Speicher oder Waschküche stellt der Vermieter über die Hausordnung die Regeln auf. Der Vermieter muss sich aber an die Duldungspflicht halten, was diese Gemeinschaftsflächen betrifft, d.h., Mieter und ihre Besucher dürfen z.B. den Hausflur durchqueren, um zu ihren Wohnungen zu gelangen.

Das gehört zum Hausrecht des Mieters

Besucherrecht: Mieter dürfen stets Besuch empfangen und frei darüber entscheiden, wer sie besuchen darf. Entsprechende Vorschriften des Vermieter z.B. „Besuchszeiten“ betreffend verletzen das Grundrecht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit (Art. 2 GG) des Mieters. Dabei müssen aber die Grundgebote eines Besuchs erfüllt sein, d.h., ein Gast hält sich nur vorübergehend auf und der Mieter darf dafür kein Geld verlangen. Ein Besucher zählt nicht als Dauergast, wenn sich die Besuchsdauer in einem Zeitrahmen von vier bis sechs Wochen bewegt.

Gut zu wissen für Vermieter
-Untervermietung bedarf Ihrer Erlaubnis: Wenn Ihr Mieter die Wohnung gegen Geld untervermieten möchte oder wenn aus einem Gast ein Mitbewohner werden soll, muss er Sie vorher um Erlaubnis fragen. Tut er das nicht, können Sie ihn abmahnen.

-Der Mieter muss für höhere Nebenkosten durch seine Gäste aufkommen, z.B. Wasser oder Strom, wenn die Gäste über einen längeren Zeitraum zu Besuch waren.

-Mieter haften für ihre Gäste: Stören viele Gäste z.B. durch lautes Feiern, können Sie Ihren Mieter dafür abmahnen. Der Grund: Der Gast des Mieters zählt laut Rechtsexperten als dessen Erfüllungsgehilfe. Sprich: jemand, der das tut, was der Schuldner – in diesem Fall der Mieter – tun müsste. Jedes Fehlverhalten des Gastes geht also auf das Konto des Mieters.

Besichtigungsrecht: Ohne die Erlaubnis des Mieters dürfen Vermieter die Mietwohnung nicht betreten. Aber: Wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse für die Besichtigung der Mieträume hat, muss der Mieter Zugang gewähren. In der Regel muss der Vermieter die Besichtigung mindestens 24 Stunden vorher ankündigen (vgl. AG Köln, Urteil vom 30.1.1986, 208 C 790/85). Konkrete Gründe für eine Besichtigung sind: Prüfung des Zustands der Mietsache (AG Neuss, Urteil vom 2.11.1988, 30 C 508/88), Besichtigungstermine mit Mietinteressenten bei einer beabsichtigten Veräußerung oder Weitervermietung, Feststellung von Mängeln in der Mietsache, geplante Modernisierungsmaßnahmen, Feststellung, ob Renovierungsmaßnahmen vonseiten des Vermieters notwendig sind.

Besichtigungszeiten: Die üblichen Besichtigungszeiten gelten werktags zwischen 10 und 13 Uhr sowie 16 und 18 Uhr. Sonn- und Feiertage sind tabu. Gleiches gilt für Besichtigungen zu unüblichen Besuchszeiten, beispielsweise sehr früh morgens oder nachts. Besichtigungen an einem Samstag dürfen pauschal nicht abgelehnt werden, da der Samstag ebenfalls als Werktag gilt (AG Köln, Urteil vom 27.9.2000, 207 C 213/00, NZM 2001 S. 41).

Sofern der Mieter berufstätig ist, ist dies ebenfalls bei der Wahl der Zeiten für Besichtigungen zu berücksichtigen. Hier bietet sich eine Besichtigung in der zumutbaren Feierabendzeit zwischen 19 Uhr und 21 Uhr an. Ebenso muss Rücksicht auf die Ruhezeiten genommen werden, die meist in der Hausordnung der Immobilie niedergeschrieben sind.

Die Gerichte sind sich über die zulässigen Uhrzeiten für Wohnungsbesichtigungen nicht immer ganz einig. Einige erachten nur die Zeit von 10 bis 18 Uhr als zulässig (AG Coesfeld, Urteil vom 15.10.2013, 4 C 210/13). Andere geben nur die Zeit nach 19 Uhr an (LG Frankfurt a. M., Urteil vom 24.5.2002, 2/17 S 194/01) oder unterbinden Besichtigungen in der Mittagszeit von 13 bis 15 Uhr (AG Ansbach, Urteil vom 12.11.2013, 3 C 1238/13).

Zulässige Anzahl von Besichtigungen: Die Rechtsprechung hat in zahlreichen Urteilen herausgearbeitet, dass es ausreichend ist, wenn der Mieter Besichtigungen ein- bis zweimal pro Woche für zwei bis drei Stunden duldet (LG Kiel, WM 1993, 52 und LG Frankfurt a. M., NZM 2002, 696). Das Landgericht Frankfurt hält Besichtigungen dreimal monatlich von 19 bis 20 Uhr für jeweils 30–45 Minuten für zumutbar (LG Frankfurt a. M., 2/17 S 194/01). Das Landgericht Kiel entschied mit Urteil vom 1.6.1992, 1 S 26/91, dass es nicht vertragswidrig ist, wenn Besichtigungen vom Mieter nur einmal pro Woche geduldet werden.

Gut zu wissen für Vermieter: In dringenden Notfällen dürfen Sie die Mietwohnung betreten, z.B. bei einem Wasserrohrbruch oder Brand, um schlimmere Schäden zu vermeiden. Bei bedrohlichen Fällen sollten Sie die Polizei oder Feuerwehr hinzuziehen, um nicht das Risiko eines Hausfriedensbruchs eingehen zu müssen. Lassen Sie in Extremsituationen so viele Zeugen wie möglich an Ihrem Wohnungseintritt teilhaben.


Hausverbot: Ein Vermieter darf sein Hausrecht gegenüber Besuchern in bestimmten Ausnahmefällen geltend machen und ein Hausverbot erteilen. So kann nach Ansicht des Amtsgerichts Köln ausnahmsweise der Vermieter bestimmten Personen das Betreten des Hauses verbieten, wenn der Besucher in der Vergangenheit wiederholt den Hausfrieden gestört oder die gemeinschaftlich zu benutzenden Räume beschädigt oder verunreinigt hat (Amtsgericht Köln, Urteil vom 22.9.2004, 209 C 108/04). Zudem darf nach Auffassung des Amtsgerichts München ein Vermieter gegenüber Dritten ein Hausverbot erteilen, sofern kein Mieter diesem widerspricht oder den Besuch des Dritten explizit wünscht (Amtsgericht München, Urteil vom 16.9.2013, 424 C 14519/13). Analog dazu ermöglicht es das Hausrecht natürlich auch dem Mieter, Hausverbote zu erteilen – und an diese muss sich auch ein Vermieter halten.


Hausfriedensbruch: Wenn eine Person gegen den Willen des Bewohners dessen Wohnung betritt oder während eines Streites aufgefordert wird, diese zu verlassen, sich aber weigert, begeht sie Hausfriedensbruch – und das ist eine Straftat, die mit einer Freiheitsstrafe von bis zu einem Jahr geahndet wird (§ 123 StGB). Vermieter sind daher gut beraten, die vermietete Wohnung wirklich nur nach vorheriger Absprache mit dem Mieter oder in dringenden Notfällen zu betreten.

Dieser Inhalt dient einem unverbindlichen Informationszweck und stellt weder eine Steuer- noch eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne dar. Die Angaben erheben keinen Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit und verstehen sich ohne Gewähr. Sie können eine individuelle Beratung nicht ersetzen.Wir verfügen über ein dichtes Netzwerk aus renommierten Rechtsanwälten, Notaren und Steuerberatern, das wir Ihnen gerne zur Verfügung stellen. 

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Aigner-Immobilien-News-Untervermietung_und_Zwischenvermietung

Ist eine Untervermietung durch meinen Mieter erlaubt?

News, Vermieter
Ohne Ihre Zustimmung ist eine Untervermietung nicht ohne Weiteres möglich. Geregelt ist das in § 540 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
17/01/2023
https://aigner-immobilien.de/wp-content/uploads/sites/25/2019/07/AignerImmobilien_untervermietung_news.jpg 580 1920 jacquelinewagner https://aigner-immobilien.de/wp-content/uploads/sites/25/2020/03/Aigner_Logo.png jacquelinewagner2023-01-17 10:40:472023-01-18 17:02:10Ist eine Untervermietung durch meinen Mieter erlaubt?

E-Ladestation: Anbieterwahl ist keine freie Mieterentscheidung

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Wenn Mieter eine E-Ladestation installieren wollen, können sie den Anbieter nicht frei wählen. Der Vermieter muss zustimmen – mit Blick auf die Gleichstellung aller Mieter.
24/11/2021
https://aigner-immobilien.de/wp-content/uploads/sites/25/2021/11/e-ladestation-anbieterauswahl.jpg 580 1920 jacquelinewagner https://aigner-immobilien.de/wp-content/uploads/sites/25/2020/03/Aigner_Logo.png jacquelinewagner2021-11-24 16:00:302021-11-24 16:00:30E-Ladestation: Anbieterwahl ist keine freie Mieterentscheidung

Grünes Licht für die Neuregelung der Heizkostenverordnung

Vermieter
Der Bundesrat hat der neu geregelten Fassung der Heizkostenverordnung zugestimmt – mit der Bedingung, diese bereits nach drei Jahren zu evaluieren. Diese Änderungen sind vorgesehen.
24/11/2021
https://aigner-immobilien.de/wp-content/uploads/sites/25/2021/11/eizkostenverordnung.jpg 580 1920 jacquelinewagner https://aigner-immobilien.de/wp-content/uploads/sites/25/2020/03/Aigner_Logo.png jacquelinewagner2021-11-24 15:50:502022-04-07 11:03:41Grünes Licht für die Neuregelung der Heizkostenverordnung

Streitfall Mietmangel – ein Kurzüberblick

News, Vermieter
Über Mängel der Mietsache kommt es häufig zu Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern. Aber wie wird der Begriff Mietmangel überhaupt definiert? Und was müssen Vermieter beachten?
09/03/2021
https://aigner-immobilien.de/wp-content/uploads/sites/25/2021/03/mietmangel-aigner-immobilien.jpg 580 1920 jacquelinewagner https://aigner-immobilien.de/wp-content/uploads/sites/25/2020/03/Aigner_Logo.png jacquelinewagner2021-03-09 09:44:292021-03-09 09:44:29Streitfall Mietmangel – ein Kurzüberblick

Darf der Vermieter Homeoffice in der Wohnung verbieten?

News, Vermieter
Durch die Corona-Situation wurden viele Arbeitnehmer ins Homeoffice geschickt. Darf der Vermieter die Nutzung der Wohnung als Homeoffice verbieten?
09/03/2021
https://aigner-immobilien.de/wp-content/uploads/sites/25/2021/03/verbot-homeoffice-aigner-immobilien.jpg 580 1920 jacquelinewagner https://aigner-immobilien.de/wp-content/uploads/sites/25/2020/03/Aigner_Logo.png jacquelinewagner2021-03-09 09:20:012021-03-09 09:20:01Darf der Vermieter Homeoffice in der Wohnung verbieten?

Unter welchen Umständen darf der Vermieter die Immobilie betreten?

News, Vermieter
29/09/2020
https://aigner-immobilien.de/wp-content/uploads/sites/25/2020/09/Hausrecht_slider.jpg 580 1920 melaniekoch https://aigner-immobilien.de/wp-content/uploads/sites/25/2020/03/Aigner_Logo.png melaniekoch2020-09-29 12:00:542020-09-28 17:52:43Unter welchen Umständen darf der Vermieter die Immobilie betreten?
Aigner-Immobilien-News-Ausbleibendes_Hausgeld_Mehrfamilienhaus

Welche Kosten können Vermieter von der Steuer absetzen?

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Laufend kommen Kosten auf Vermieter zu. Häuser und Wohnungen müssen gepflegt und gewartet werden oder Reparaturen fallen an. Doch einiges davon können Eigentümer von der Steuer absetzen. Wir haben Ihnen zusammengetragen, für welche Ausgaben das gilt.
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Mietvertrag mit Mindestmietdauer und Zeitmietvertrag: Was Vermieter beachten sollten

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Wir haben einen kleinen Leitfaden für Vermieter zum Thema Zeitmietvertrag und Mietvertrag mit Mindestmietdauer zusammengestellt.
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https://aigner-immobilien.de/wp-content/uploads/sites/25/2020/01/AignerImmobilien_vermieter_mietvertrag.jpg 580 1920 kevinweber https://aigner-immobilien.de/wp-content/uploads/sites/25/2020/03/Aigner_Logo.png kevinweber2020-01-14 09:54:462020-07-15 10:37:16Mietvertrag mit Mindestmietdauer und Zeitmietvertrag: Was Vermieter beachten sollten
Aigner-Immobilien-News-Hausrecht

Der Keil zwischen Vermietern und Mietern

Mieter, Presse, Vermieter
Am 7. August 2019 ist in München und 161 weiteren Gemeinden in Bayern nun auch die Mietpreisbremse in Kraft getreten. Es ist der politische Versuch, die Mietpreisentwicklung unter Kontrolle zu bringen. Weil sie nach ihrer bundesweiten Einführung im Juni 2015 nicht in erhofftem Maße gewirkt hat, wurde an diesem Instrument nochmal herumgeschraubt, anstatt anzuerkennen, das es gescheitert ist.
08/08/2019
https://aigner-immobilien.de/wp-content/uploads/sites/25/2019/07/AignerImmobilien_vermieternewsletter_hausrecht_2-1.jpg 580 1920 kevinweber https://aigner-immobilien.de/wp-content/uploads/sites/25/2020/03/Aigner_Logo.png kevinweber2019-08-08 16:35:442020-04-30 16:33:55Der Keil zwischen Vermietern und Mietern
Aigner-Immobilien-News-Hammer_Immobilie

Hausrecht für Vermieter

News, Vermieter
Wer seine Eigentumswohnung vermietet, muss das Hausrecht beachten, um Schwierigkeiten zu vermeiden. Wir haben einen Leitfaden mit wichtigen Informationen für Vermieter zusammengestellt.
16/07/2019
https://aigner-immobilien.de/wp-content/uploads/sites/25/2019/07/AignerImmobilien_vermieternewsletter_hausrecht_2.jpg 580 1920 evaklose https://aigner-immobilien.de/wp-content/uploads/sites/25/2020/03/Aigner_Logo.png evaklose2019-07-16 12:50:162020-04-09 22:49:55Hausrecht für Vermieter

Über sozialen Frieden und heilige Kühe: Der münchner immobilien fokus diskutierte Lösungen für das Münchner Wohnproblem

Alle Standorte, Mieter, Presse, Vermieter
"Mieterschutzgesetz, Mietpreisbremsen, Erhaltungssatzungen: Wird Münchens Wohnungsproblem so gelöst?“ Diese Frage stand im Zentrum der Veranstaltungsreihe münchner immobilien fokus am 20. Mai 2019 im Literaturhaus.
23/05/2019
https://aigner-immobilien.de/wp-content/uploads/sites/25/2019/09/AignerImmobilien_News_8_fokus.jpg 580 1920 kevinweber https://aigner-immobilien.de/wp-content/uploads/sites/25/2020/03/Aigner_Logo.png kevinweber2019-05-23 08:06:532020-04-30 17:26:20Über sozialen Frieden und heilige Kühe: Der münchner immobilien fokus diskutierte Lösungen für das Münchner Wohnproblem
Aigner-Immobilien-News-frankfurter immobilien marktbericht_Eigentumswohnungen

Die Wohnungsmieten privater Vermieter

Investment, Vermieter
Die Zahl der privaten Vermieter hat sich von 2011 bis 2015 um 330.000 erhöht. Obwohl 22,6 Prozent von ihnen laut einer Umfrage von Haus & Grund ausschließlich bei einem Mieterwechsel die Miete erhöhen, ist doch deren Anteil in den vergangenen vier Jahren kontinuierlich geschrumpft. In 36,4 Prozent der erfassten Mietverhältnisse gab es im aktuellen Zeitraum 2018 eine Mieterhöhung. Die letzte wurde durchschnittlich vor 2,8 Jahren ausgesprochen.
07/01/2019
https://aigner-immobilien.de/wp-content/uploads/sites/25/2019/07/AignerImmobilien_marktbericht_frankfurt4.jpg 580 1920 kevinweber https://aigner-immobilien.de/wp-content/uploads/sites/25/2020/03/Aigner_Logo.png kevinweber2019-01-07 11:26:342020-05-06 16:37:21Die Wohnungsmieten privater Vermieter
igner-Immobilien_News-Investement-Mietpreisbremse

Mietpreisbremse wird verschärft

Investment, Mieter, Vermieter
Nach der 2015 beschlossenen Mietpreisbremse darf in „angespannten Wohnungsmärkten“ die Neuvertragsmiete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Begrenzung darf nur bei Erstvermietungen von Neubauwohnungen oder bei bereits höheren Vorvertragsmieten überschritten werden.
07/01/2019
https://aigner-immobilien.de/wp-content/uploads/sites/25/2019/08/Aigner-Immobilien_News-Investement-Mietpreisbremse.jpg 386 1280 kevinweber https://aigner-immobilien.de/wp-content/uploads/sites/25/2020/03/Aigner_Logo.png kevinweber2019-01-07 09:11:422020-05-06 16:50:42Mietpreisbremse wird verschärft
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