Ist eine Untervermietung durch meinen Mieter erlaubt?
Eine Untervermietung ist ohne Ihre Zustimmung nicht ohne Weiteres möglich. Geregelt ist dies in den § 540 und § 553 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). In einem Fall wurde diese Regelung auf die (unerlaubte) Aufnahme von Geflüchteten in der Mietwohnung angewandt.
Vermieter dürfen auch über Aufnahme von Flüchtlingen entscheiden
Mieter benötigen für die Aufnahme von Kriegsflüchtlingen in Mietwohnungen und Miethäusern ebenfalls die Erlaubnis vom Vermieter. Dies entschied das Amtsgericht München (Urteil vom 20.10.2022, Az. 411 C 10539/22). Ein Mieter in Gräfelfing hatte im März 2022 zwei geflüchtete Ukrainerinnen in seinem gemieteten Einfamilienhaus aufgenommen. Seitdem lebten die Frauen im Dachgeschoss des Hauses. Die Vermieter erteilten dazu keine Erlaubnis. Die Klage des Mieters wurde abgewiesen, weil er kein berechtigtes Interesse geltend machen konnte. Nach § 553 Abs. 1 BGB habe er keinen Anspruch auf Untervermietung.
Was gilt als Untervermietung?
Von Untervermietung spricht man, wenn eine Person eine Wohnung oder Teile einer Wohnung nutzt, für die eine andere Person als Hauptmieter eingetragen ist. Zwischen dem Untermieter und dem Immobilieneigentümer besteht dabei kein Mietvertrag.
Der Mieter muss eine Erlaubnis vom Vermieter einholen, wenn er untervermieten möchte (§ 540 BGB). Besteht ein berechtigtes Interesse, kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen. Geregelt ist dies im § 553 BGB.
Berechtigte Interessen können z. B. sein:
- finanzielle Gründe bzw. Verschlechterung von Einkommensverhältnissen
- Aufnahme einer Pflegeperson, der Eltern oder eines Lebensgefährten
- ein beruflicher Aufenthalt an einem anderen Ort
- Familienverkleinerung des Mieters (z. B. durch Scheidung oder Tod)
- Auszug eines Mitmieters
- persönliche Gründe (wenn z. B. ein älterer Mieter Angst hat, alleine zu leben)
Der reine Wunsch eines Mieters, eine dritte Person aufzunehmen, gilt nicht als ausreichendes Interesse. Es genügt also z. B. nicht, dass der Mieter „einfach so“ seine finanziellen Verhältnisse aufbessern möchte oder für die Dauer einer Abwesenheit seine Wohnung bewohnt haben möchte.
Wann können Vermieter die Untervermietung verweigern?
Als Vermieter können Sie „nein“ zu einer Untervermietung sagen, wenn
- die Immobilie für eine weitere Person einfach zu klein wäre, es also zu einer übermäßigen Belegung kommen würde
- an Touristen untervermietet werden soll
- es deutliche Anzeichen gibt, dass der Untermieter den Hausfrieden stören könnte
Was gilt nicht als Untervermietung?
Laut einem Beschluss des Bayerischen Oberlandesgerichtes (BayObLG GE 97, 1463) besteht keine Untervermietung, wenn
- der Mieter Besucher bei sich beherbergt – auch über einen längeren Zeitraum von etwa sechs Wochen (danach ist der Besuch dem Vermieter anzuzeigen)
- der Mieter nahe Verwandtschaft wie Ehepartner, Eltern oder Kinder bei sich aufnimmt
- der Mieter auf Pflegepersonal oder Hausangestellte angewiesen ist
In diesen Fällen sind Mieter auch nicht auf die Zustimmung des Vermieters angewiesen.
Die Erlaubnis zur Untermiete – das müssen Sie beachten
Ihr Mieter sollte Ihnen den Antrag auf eine Untervermietung schriftlich zukommen lassen – denn er muss beweisen, dass Sie Ihre Zustimmung gegeben haben, sollte es zu einem Streit kommen. In dem Schreiben muss das berechtigte Interesse für eine Untervermietung aufgeführt sein – und warum eine Untervermietung erst nach Abschluss des Mietvertrags angestrebt wurde.
Gut zu wissen: Erhalten Sie die oben aufgeführten Informationen von Ihrem Mieter nicht, können Sie die Untervermietung verweigern. Und: Gibt es einen Wechsel beim Untermieter, ist Ihr Mieter verpflichtet, vorher wieder Ihre Zustimmung einzuholen.
Welche Konsequenzen hat eine unerlaubte Untervermietung?
Wenn Ihr Mieter ohne Ihre Erlaubnis untervermietet, verletzt er laut Bürgerlichem Gesetzbuch „seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich“ (§ 573 BGB). Nach Auffassung des BGB liegt hier ein Grund für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses vor.
Der Bundesgerichtshof (BGH) verneinte dies allerdings mit der Begründung: „Ob ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters ein die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigendes Gewicht hat, ist unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen“ (BGH, Urteil vom 2.2.2011, VIII ZR 74/10).
Es kommt hier also immer auf den individuellen Fall und die spezielle Sachlage an.
Anders verhält sich die Lage, wenn der Mieter trotz Abmahnung untervermietet – und das auch noch an Touristen. In einem Urteil vom Amtsgericht München wurde in so einem Fall einer fristlosen Kündigung zugestimmt (Urteil vom 13.10.2021, Az. 417 C 7060/21). Der Mieter hatte ohne Erlaubnis wiederholt Zimmer an Touristen untervermietet, obwohl ihn der Vermieter bereits abgemahnt hatte.
Gut zu wissen: Als Vermieter haben Sie bei einer unerlaubten Untervermietung keinen Anspruch hinsichtlich der Untermiete (Landgericht Berlin, Urteil vom 13.4.2004, Az. 63 S 7/04).
Sie benötigen Hilfe bei der Vermietung? Kommen Sie hier gerne auf unsere Vermietungs-Profis zu.
Dieser Inhalt dient einem unverbindlichen Informationszweck und stellt weder eine Steuer- noch eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne dar. Die Angaben erheben keinen Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit und verstehen sich ohne Gewähr. Sie können eine individuelle Beratung nicht ersetzen. Wir verfügen über ein dichtes Netzwerk aus renommierten Rechtsanwälten, Notaren und Steuerberatern, das wir Ihnen gerne zur Verfügung stellen.
