Neues Heizungsgesetz ab 2024 – Das kommt auf Vermieter, Eigentümer und Mieter zu

Zum 1. Januar 2024 treten wichtige Änderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) (umgangssprachlich: „Heizungsgesetz“) in Kraft. Hier haben wir Ihnen die wichtigsten Informationen zusammengestellt, die Sie als Immobilieneigentümer oder Vermieter betreffen.

• Es gibt keine sofortige Austauschpflicht für funktionierende Gas- oder Ölheizungen.
• Defekte Gas- oder Ölheizungen dürfen repariert werden. Es gelten Übergangsfristen von bis zu 13 Jahren.
• Neu eingebaute Heizungen müssen ab 1. Januar 2024 mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien betrieben werden.

Das sieht das neue Heizungsgesetz vor

Bis zum Jahr 2045 müssen alle Heizungen vollständig mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Der Weg dorthin erfolgt stufenweise. Ab 1. Januar 2024 müssen alle neu eingebauten Heizungen zunächst zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Für Immobilienbesitzer bedeutet das im Einzelnen:

• Es gibt keine sofortige Austauschpflicht für funktionierende Gas- oder Ölheizungen in Bestandsgebäuden. Defekte Heizungen dürfen repariert werden.
• Es besteht eine Pflicht zum Tausch (übrigens schon seit Ende 2020) von Heizungen, die älter als 30 Jahre sind und die mit alter Technik funktionieren. Das betrifft Konstanttemperaturkessel (auch Standardkessel genannt). Denn diese laufen stets auf besonders hoher Temperatur und sind dadurch extrem ineffizient.
• Achtung: Wer seit mindestens Januar 2022 in seinem Haus wohnt und dort einen Konstanttemperaturkessel betreibt, genießt „Bestandsschutz“! Die Pflicht geht auf den nächsten Eigentümer über (Käufer oder Erbe).
• Wer erst 2023 eine neue Öl- oder Gasheizung eingebaut hat, darf sie bis maximal 2045 betreiben.
• Neue Öl- und Gasheizungen dürfen in Bestandsgebäuden zwar weiterhin eingebaut werden, es muss jedoch vorher verpflichtend eine Beratung erfolgen, die über die Folgen der Entscheidung aufklären soll. Sie kann von Installateuren, Energieberatern und Schornsteinfegern durchgeführt werden.
• Wer nach dem 1. Januar 2024 eine Gasheizung einbaut, muss diese ab 2029 zu anteilig 15 % mit klimaneutralem Gas etwa aus Biomasse oder Wasserstoff betreiben. Dieser Pflichtanteil steigt 2035 auf 30 % und 2040 auf 60 %.

Welche Rolle spielt die kommunale Wärmeplanung?

Über die Wärmeplanung, die über die Kommunen angeschoben wird, sollen Bürger und Unternehmen zukünftig über Optionen zur Wärmeversorgung vor Ort informiert werden. Zuerst verschaffen sich die Kommunen einen Überblick darüber, wie der Gebäudebestand beheizt wird. Im nächsten Schritt sollen Einsparmöglichkeiten und Optionen für erneuerbare Energien eingeschätzt werden. Kommunen haben dafür bis spätestens Mitte 2028 Zeit, Großstädte bis Mitte 2026. Vorgesehen ist, dass die Wärmenetze bis zum Jahr 2030 mindestens 50 % klimaneutrale Energie liefern, bis Ende 2045 soll der komplette Umstieg vollzogen sein.

Denkmalschutz

Für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, muss im Einzelfall geprüft werden, wie Vorgaben zur energetischen, also auch der Einbau von neuen Heizungen, werden müssen. Hierzu sagt § 105 des GEG:

„Soweit bei einem Baudenkmal, bei auf Grund von Vorschriften des Bundes- oder Landesrechts besonders geschützter Bausubstanz oder bei sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz die Erfüllung der Anforderungen dieses Gesetzes die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigt oder andere Maßnahmen zu einem unverhältnismäßig hohen Aufwand führen, kann von den Anforderungen dieses Gesetzes abgewichen werden.“

Förderungen Heizungsgesetz

Wer seine Heizung heute oder zukünftig tauschen möchte und dabei auf 65 Prozent erneuerbare Energien umsteigt, kann aus verschiedenen Fördermöglichkeiten wählen.

Diese Förderungen sind gibt es:

• Eine Grundförderung von 30 % für den Umstieg auf erneuerbare Energien.
• Einen Bonus von 30 % für selbstnutzende Eigentümer mit einem zu versteuernden Grundeinkommen unter 40.000 € im Jahr.
• Eine Förderung von 20 % für den frühzeitigen Umstieg, wenn man sich bis 31. Dezember 2028 entscheidet (sogenannter Geschwindigkeitsbonus).
• Einen Innovationsbonus von fünf % für den Einbau bestimmter Wärmepumpen.

Die Boni können kombiniert werden, sind aber bei 70 % der Investitionssumme gedeckelt. Ebenso sind die maximal förderfähigen Investitionskosten gedeckelt: Bei Einfamilienhäusern liegen diese bei 30.000 €, bei Mehrfamilienhäusern gibt es eine Staffelung.

Weiterhin wichtig: Der Neueinbau aller Heizungen mit erneuerbaren Energien wird gefördert, wenn eine alte Heizungsanlage ersetzt wird – unabhängig davon, ob sie intakt ist.

Direkte Fördermöglichkeiten können bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) beantragt werden. Der Antrag muss dabei vor der Sanierung gestellt werden. Lediglich Planungs- und Beratungsleistungen dürfen bereits vorab in Anspruch genommen wurden sein.

Welche Kosten kann ich auf Mieter umlegen?

Wurden energetische Sanierungsmaßnahmen durchgeführt, darf der Vermieter die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 BGB). Sind mehrere Wohnungen betroffen, müssen die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufgeteilt werden. Dabei darf die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als 3 € pro Quadratmeter steigen. Beträgt die Monatsmiete weniger als 7 € pro Quadratmeter, darf die Miete nur um maximal 2 € angehoben werden (§ 559 Abs. 3a BGB). Gesparte Instandhaltungskosten und staatliche Fördermittel müssen von den Modernisierungskosten abgezogen werden.

Achtung: Innerhalb eines Staffelmietvertrages darf die Miete nach einer Modernisierung nicht erhöht werden (§ 557a Abs. 2 BGB).

Informieren Sie sich auch weiter in unserem Ratgeber zum Download “Energetische Sanierung Ihrer Immobilie 23/24”