BGH-Urteile: Rauchmelder-Umlage auf Nebenkosten – Was ist erlaubt?

Update 03.04.2023: Die Kosten für die Prüfung von Rauchmeldern dürfen als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden (BGH, Urteil v. 5.10.2022, VIII ZR 117/21).

Vermieter dürfen die Kosten für den Einbau von Rauchmeldern nicht auf die Mieter-Nebenkosten umlegen. Das stellt eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) klar (Urteil vom 11. Mai 2022, VIII ZR 379/20). In dem Urteil heißt es:

„Bei den Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern handelt es sich nicht um sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV, sondern – da sie den Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern gleichzusetzen sind – um betriebskostenrechtlich nicht umlagefähige Aufwendungen.“

Zugrunde liegt ein Fall aus Nordrhein-Westfalen. Ein Vermieter hatte den verpflichtenden Einbau von Rauchmeldern auf die Nebenkosten des Mieters umgelegt. Dabei ging es um knapp zehn Euro monatlich für den Posten „Miete + Wartung Rauchmelder“. Der Mieter wollte diesen Posten nicht bezahlen und der BGH gab ihm Recht.

Rauchmelder sind „verkappte Anschaffungskosten“

Die Richter führten aus, dass Rauchmelder zwar gesetzlich vorgeschrieben sind und auch zu einem höheren Sicherheitsstandard der Wohnung führen. Letztendlich handele es sich dabei aber um „verkappte Anschaffungskosten“. Gemeint sind damit Kosten, die der Vermieter mit dem Erwerb der Immobilie zu tragen hat. Anschaffungskosten seien keine Betriebskosten. Dieser Grundsatz könne auch dann nicht umgangen werden, wenn sich der Vermieter anstatt für einen Erwerb für eine Anmietung der Rauchmelder entscheide wie in diesem Fall.

Auch den Vergleich mit umlagefähigen Kosten für die Anmietung von Kalt- und Warmwasserzählern und von Geräten für die Erfassung des Wärmeverbrauchs ließ der BGH nicht gelten. Bei diesen Geräten seien die Anschaffungs- und Wartungskosten viel höher. Daher könnten diese Kosten auch auf die Nebenkosten umgelegt werden. Rauchmelder dagegen seien vergleichsweise günstig in der Anschaffung und fast nicht wartungsintensiv.

Umlage trotzdem möglich

Der Vermieter habe nach wie vor die Möglichkeit, die Kosten für Rauchmelder als Modernisierungsmieterhöhung auf den Mieter umzulegen – dies gilt jedoch nur, wenn die Rauchmelder gekauft werden.

Final entschieden ist der Streit noch nicht. Die BGH-Richter beanstandeten das Berufungsurteil vom Landgericht Köln aufgrund eines Formfehlers und wiesen den Fall zur Neuverhandlung zurück.

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