Wann kann ein Mietverhältnis außerordentlich gekündigt werden?

Im Mietrecht unterscheidet man zwischen der außerordentlichen fristlosen Kündigung und der außerordentlichen Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Frist.

Außerordentliche fristlose Kündigung

§ 543 Abs. 1 BGB regelt allgemein, dass ein Mietverhältnis von Mieter und Vermieter aus wichtigem Grund außerordentlich gekündigt werden kann. Der wichtige Grund wird dabei leider nicht genau definiert. Es heißt im Gesetzestext lediglich, dass unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen dem Kündigenden die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Mieter können also außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Gebrauch der Mietsache nicht oder nicht rechtzeitig gewährt wird oder wieder entzogen wird (gem. § 543 II Nr. 1 BGB) oder wenn von der Mietsache erhebliche Gesundheitsbeeinträchtigungen für den Mieter ausgehen, z. B. bei starkem Schimmelbefall oder Schadstoffbelastungen.

Weitere Gründe sind eine starke Lärmbelästigung aus der Nachbarschaft, Bedrohung oder Beleidigung des Mieters durch den Vermieter oder Personen in seinem Umfeld sowie erhebliche Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs wie z. B. unzumutbare Raumtemperatur durch Heizungsausfälle im Winter bzw. starke Hitzeentwicklung im Sommer.

Nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB besteht für den Vermieter ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung, wenn der Mieter die Mietsache durch Vernachlässigung seiner Sorgfaltspflicht erheblich gefährdet oder unbefugt einem Dritten überlässt. Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB darf der Vermieter außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Miete bedeutet in diesem Zusammenhang die Kaltmiete zuzüglich den als Pauschale bzw. als Vorauszahlungen ausgewiesenen Betriebskosten. Gemäß § 569 Abs. III Nr. 1 BGB gilt der Rückstand bei Mietverhältnissen über Wohnraum dann als nicht unerheblich, wenn er den Betrag von einer Monatsmiete übersteigt (Ausnahme: bei Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch). Nach den Änderungen der diesjährigen Mietrechtsnovelle gilt eine außerordentliche Kündigung auch dann, wenn der Mieter mit der Zahlung der Mietkaution in Höhe eines Betrages, welcher der zweifachen Monatsmiete entspricht, in Verzug ist (§ 569 Abs. 2a BGB). Weitere Gründe für eine solche Kündigung sind wiederholte und nachhaltige Verletzungen der Hausordnung durch den Mieter (wenn dadurch der Hausfrieden nachhaltig gestört wird) und ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache durch den Mieter z. B. bei teilgewerblicher Nutzung.

Außerordentliche Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Frist

Das Gesetz räumt in bestimmten Fällen Mietern und Vermietern weitere Möglichkeiten zur außerordentlichen Kündigung bzw. Sonderkündigung ein.Gemäß § 573 Abs. 2 BGB ist z. B. die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr.2 (möblierter Wohnraum innerhalb der Vermieterwohnung) spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats. Die Vorschriften der §§ 573 und 573 a BGB gelten entsprechend. Gesondert geregelt ist die Kündigung gegenüber Erben des Mieters nach § 564 BGB.

Beispiele für außerordentliche Kündigungen mit gesetzlicher Frist und andere Sonderkündigungen

1) Treten beim Tod eines Mieters dessen Erben in das Mietverhältnis ein, sind sowohl der Vermieter als auch die Erben des Mieters berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen (§ 564 BGB).Wichtig: Die Vorschrift gilt nur für Mietverträge über Wohnraum. Für sonstige Mietverhältnisse gilt § 580 BGB. Die Erben sowie der Vermieter haben eine Überlegungsfrist von einem Monat, ob sie von dem außerordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch machen wollen (gem. § 564 S. 2 BGB). Der Vermieter braucht hier kein berechtigtes Interesse an der Vertragsbeendigung.Wichtig: § 564 BGB setzt voraus, dass die Erben keine bereits nach §§ 563, 563 a BGB eintrittsberechtigten Personen wie z. B. der Ehepartner, die Kinder oder andere Familienangehörige im Haushalt des verstorbenen Mieters sind bzw. diese kein Eintrittsrecht ausgeübt haben. Im Fall des § 563 BGB muss der Vermieter nämlich gegenüber der eingetretenen Person einen wichtigen Grund geltend machen können, wenn er außerordentlich kündigen will (§ 563 Abs. 4 BGB).

2) Gemäß § 540 Abs. 1 BGB ist der Mieter zur außerordentlichen Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Frist berechtigt, wenn ihm vom Vermieter die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung der Mietsache an Dritte (i. d. R. Untervermietung) verweigert wird. Ausnahme: Der Vermieter hat einen wichtigen Grund, die Erlaubnis zu verweigern, welcher in der Person des Untermieters liegt, z. B. begründete Zweifel an der Solvenz des Untermieters.

3) Der Mieter hat ebenfalls gemäß § 561 Abs. 1 S. 1 BGB ein Sonderkündigungsrecht, wenn der Vermieter eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung geltend macht (§§ 558, 559 BGB). Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters über die Erhöhung der Miete das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

4) Dem Mieter steht nach der diesjährigen Mietrechtsreform gemäß dem neu eingefügten § 555 e BGB ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht nach Zugang einer Modernisierungsankündigung durch den Vermieter zu. Gemäß § 555 e Abs. 1 BGB kann der Mieter nach Zugang der Modernisierungsankündigung das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, erfolgen.

5) Dem Erwerber einer Immobilie aus einer Zwangsversteigerung steht ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 57 a ZVG zu. Der neue Erwerber tritt in die Rolle des ursprünglichen Vermieters und kann ein bestehendes Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zum ersten zulässigen Termin nach dem Zuschlag kündigen. Versäumt er diesen Termin, kann er dieses Sonderkündigungsrecht nicht mehr in Anspruch nehmen. Wichtig: Der Mieter ist dahingehend geschützt, dass der neue Vermieter zur Ausübung der Kündigung unter diesen Voraussetzungen ein berechtigtes Interesse (z. B. bei Anmeldung von Eigenbedarf) braucht. Der Mieter kann ebenfalls der Sonderkündigung in Härtefällen widersprechen.