Wie lange darf die Kaution nach dem Auszug des Mieters einbehalten werden?

Folgende Ansprüche darf der Vermieter mit der Kaution verrechnen:

Schaden: Bei Mängeln in der Mietwohnung muss zunächst zwischen der normalen Abnutzung (z.B. einzelne kaputte Fliesen, normaler Abrieb am Teppichboden, leicht verschmutzte Tapeten, normale Abnutzungsspuren der sanitären Einrichtungen) und einem durch den Mieter verursachten, tatsächlichen Schaden unterschieden werden. Bei folgenden Beispielen handelt es sich um einen tatsächlichen Schaden. Der Vermieter darf vom Mieter die Regulierung verlangen oder andernfalls die Forderung mit der Kaution verrechnen.

Brandlöcher durch Zigaretten im Teppichboden
Massenhaft kaputte Fliesen
Abgerissene Tapeten
Mutwilligkeit
Grobe Fahrlässigkeit

Schönheitsreparaturen: Auszug aus § 28 Absatz 4 Satz 3 Berechnungsverordnung (II. BV): Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Hinzu kommen sonstige kleinere Reparaturen.

Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich Sache des Vermieters. Dieser darf die Verpflichtung zur Durchführung jedoch in begrenztem Umfang auf seinen Mieter übertragen. Voraussetzung hierfür ist die Vereinbarung der Renovierungsarbeiten im Mietvertrag. Die Verpflichtung gilt jedoch nur grundsätzlich. Der Umfang ist gesetzlich definiert und begrenzt. Ein Mieter ist laut aktueller Rechtsprechung nur dann zur Durchführung verpflichtet, wenn:

Er in eine frisch renovierte Wohnung eingezogen ist
Die Arbeiten sich auf die oben genannten Dinge beziehen
Der Mieter die Wohnung nicht besser zurückgeben muss, als er sie bei Einzug vorgefunden hat

Verrechnung offener Nebenkosten: Aus der Nebenkostenabrechnung hat der Vermieter häufig noch eine offene Forderung an seinen Mieter. Hierfür kann der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution zurückbehalten. Es gelten allerdings zwei Voraussetzungen:

Bei der abschließenden Nebenkostenabrechnung ist eine Nachzahlung zu erwarten.-
Der Teil der Kaution, der nicht für die Nebenkosten benötigt wird, ist bereits vorher an den Mieter zurückzuzahlen.

Es gibt keine einheitliche Frist, die besagt, wann der Vermieter die Kaution zurückzahlen muss. Wie lange er sie einbehalten darf, hängt davon ab, wofür er sie eventuell noch benötigt. In der Praxis werden grundsätzlich drei Situationen unterschieden:

Die Wohnung wurde beanstandungsfrei übergeben: Der Vermieter muss die Kaution unverzüglich zurückzahlen. „Unverzüglich“ bedeutet laut Rechtsprechung einen Zeitraum von wenigen Tagen.
Der Vermieter möchte die Wohnung auf mögliche Schäden untersuchen: Der Vermieter darf eine Prüfungs- und Überlegungsfrist in Anspruch nehmen, um nicht sofort sichtbare Schäden zu erkennen. Von der Rechtsprechung wird ihm hierfür eine Frist von bis zu sechs Monaten eingeräumt. Diese gilt auch für noch nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen.
Die letzte Nebenkostenabrechnung steht noch aus: Der Vermieter darf einen angemessenen Teil der Kaution für die letzte Nebenkostenabrechnung zurückbehalten. Dies kann aufgrund der Abrechnungstermine der Strom- oder Gasversorger bis zu zwölf Monate dauern. Allerdings gelten für den Einbehalt zwei Bedingungen: Für die letzte Nebenkostenabrechnung ist eine Nachzahlung wahrscheinlich. Der Teil der Mietkaution, der nicht für die Nebenkostenabrechnung benötigt wird, ist bereits vorher an den Mieter auszuzahlen, siehe 1.

Im Mietrecht gibt es kein einheitliches Gesetz, das besagt, wann dem Mieter die Mietkaution zurückzuerstatten ist. Die Sachlage ergibt sich aus Urteilen diverser Gerichte:

Mietsicherheit darf für Nachforderungsansprüche aus einer Betriebskostenabrechnung zurückbehalten werden: Nach einem Urteil des BGH ( Az.: VIII ZR 71/05) kann ein Vermieter auch nach dem Auszug des Mieters einen angemessenen Teil der Mietkaution einbehalten, wenn z.B. eine Nachforderung von Betriebskosten zu erwarten ist, andernfalls würde die Mietkaution ihrer Sicherungsfunktion nicht gerecht. Von den Umständen des Einzelfalls hänge es ab, wie viel Zeit dem Vermieter zuzubilligen sei. Es könne sein, dass mehr als sechs Monate erforderlich und dem Mieter zumutbar seien – heißt es in dem Urteil weiter.
Keine Verzögerung der Kautionsrückzahlung nach beanstandungsfreier Wohnungsabnahme: AG Hannover (Urteil vom 5. Mai 2000, Az.: 515 C 16736/99): Nach Beendigung des Mietverhältnisses und beanstandungsfreier Wohnungsabnahme kann der Mieter die Kaution zurückfordern. Der Vermieter kann den Mieter nicht darauf verweisen, dass eine Abrechnung erst nach sechs Monaten zu erfolgen habe. Die Frist zur Überprüfung von Schäden gilt somit nach erfolgter Wohnungsübergabe nicht mehr. Der Hausherr kann allenfalls ein Zurückbehaltungsrecht in angemessener Höhe wegen der noch abzurechnenden Betriebskosten ausüben, wenn dies so im Mietvertrag geregelt ist.