Mietkaution nach Auszug: Wie lange darf sie einbehalten werden?

aktualisiert am 28. Oktober 2025

Es gibt im Mietrecht kein einheitliches Gesetz, das besagt, wann dem Mieter die Mietkaution zurückzuerstatten ist. Der Vermieter darf die Kaution so lange (und nur so weit) zurückbehalten, wie es zur Prüfung und Absicherung konkreter Ansprüche erforderlich ist. Das ist eine angemessene Prüfungsfrist, die jedoch vom Einzelfall abhängt. In der Praxis werden meist 3 bis 6 Monate akzeptiert.
Achtung: Wurde die Wohnung vom Mieter beanstandungsfrei übergeben, ist die Kaution nach kurzer, angemessener Prüfungsfrist zurückzuzahlen.

Wofür darf der Vermieter die Kaution verrechnen?

Schäden an der Mietsache

Bei Schäden in der Mietwohnung muss zwischen der normalen Abnutzung (z.B. einzelne kaputte Fliesen, normaler Abrieb am Teppichboden, leicht verschmutzte Tapeten, normale Abnutzungsspuren der sanitären Einrichtungen) und einem durch den Mieter verursachten, tatsächlichen Schaden unterschieden werden.

Beispiele für tatsächlichen Schaden:

• Brandlöcher durch Zigaretten im Teppichboden
• Massenhaft kaputte Fliesen
• Abgerissene Tapeten
• Mutwilligkeit
• Grobe Fahrlässigkeit

Der Vermieter darf dann vom Mieter die Regulierung verlangen oder andernfalls die Forderung mit der Kaution verrechnen.

Schönheitsreparaturen und Kaution – das gilt

Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich Sache des Vermieters. Dazu zählen das Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken, das Streichen von Heizkörpern, Innentüren, Fenstern und Außentüren von innen. Nicht dazu gehören Bodenarbeiten und Sanitär. Auch Kleinreparaturen sind nicht umfasst und bedürfen einer separaten, wirksamen Kleinreparaturklausel mit angemessenen Kostenobergrenzen.

Der Mieter muss nur dann renovieren, wenn eine wirksame Renovierungsklausel im Mietvertrag steht und die Wohnung renoviert oder mit Ausgleich übergeben wurde. Unwirksame Klauseln (z. B. starre Fristen, pauschale Endrenovierungspflicht) führen dazu, dass keine Renovierungspflicht besteht.

Die Kaution darf also nur einbehalten werden, wenn eine wirksame Pflicht verletzt wurde und ein konkreter Schadenersatzanspruch besteht. Eine normale Abnutzung reicht nicht aus!

Verrechnung offener Nebenkosten

Aus der Nebenkostenabrechnung hat der Vermieter häufig noch eine offene Forderung an seinen Mieter. Hierfür kann der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution zurückbehalten. Der Vermieter kann die Kaution jedoch nur in der Höhe einbehalten, die für die zu erwartende Nachzahlung der Betriebskosten erforderlich ist. Der Betrag darf nicht pauschal festgelegt werden, sondern muss realistisch berechnet werden.

Verjährung bei Schäden

Gemäß § 548 BGB verjähren Schadenersatzansprüche des Vermieters, die sich auf Schäden an der Mietsache beziehen, innerhalb von 6 Monaten nach Rückgabe der Wohnung. Der Vermieter muss also spätestens 6 Monate nach der Übergabe der Wohnung feststellen, ob Schäden vorliegen, die durch den Mieter verursacht wurden. Wenn er innerhalb dieser Frist keinen Anspruch geltend macht, erlöschen die Ansprüche des Vermieters.

Achtung BGH-Urteil: Wenn der Vermieter die Kaution noch nicht zurückgezahlt hat, darf er jedoch auch verjährte Ansprüche mit der Kaution verrechnen, wenn der Schaden vor Ablauf der Verjährungsfrist bereits festgestellt wurde (BGH 10.07.2024, Az. VIII ZR 184/23)

Beispiel: Ein Mieter zieht aus und verursacht Brandlöcher im Teppich. Der Vermieter bemerkt den Schaden erst nach 7 Monaten. Normalerweise kann der Vermieter wegen Verjährung keine Ansprüche mehr geltend machen. Da die Kaution aber noch einbehalten wurde, darf der Vermieter den verjährten Schaden mit der Kaution verrechnen.

Gut zu wissen

Kaution richtig anlegen

Die Mietkaution muss gemäß § 551 BGB separat vom Vermieter insolvenzfest angelegt werden. Das bedeutet, dass der Vermieter die Kaution nicht in seinen allgemeinen Fonds mischen darf, sondern sie auf einem gesonderten, verzinsten Konto anlegen muss. Die Erträge aus dieser Anlage (samt Zinsen) stehen dem Mieter zu. Der Vermieter muss sicherstellen, dass die Kaution im Falle einer Insolvenz des Vermieters nicht in die Insolvenzmasse fällt.

Kautionshöhe

Die Kaution darf höchstens 3 Monatsmieten betragen (Kaltmiete)

Häufige Schäden, die von der Kaution abgezogen werden können

• Brandlöcher im Teppich oder Bodenbelag
• Eingedrückte Türen oder Türrahmen durch unsachgemäße Nutzung (z.B. wiederholtes Zugeknallen oder Fehlbedienung)
• Starke Kratzer oder Dellen in Parkett und Laminat, z.B. durch Möbelverschiebungen oder schweres Schuhwerk
• Verfärbungen und Flecken auf Teppichen oder Polstermöbeln, die nicht mehr zu entfernen sind
• Beschädigte Wände, z.B. durch unsachgemäße Bohrlöcher
• Schäden an Sanitäranlagen oder Geräten durch unsachgemäßen Gebrauch
• Unwiederbringliche Schäden an Außenanlagen

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