Das ist 2026 für Immobilieneigentümer und Vermieter wichtig

2026 treten mehrere gesetzliche Regelungen in Kraft, die für Immobilieneigentümer und Vermieter relevant sind. Einige Rahmenbedingungen bleiben bestehen, andere ändern sich. Verschaffen Sie sich einen Überblick darüber, was neu ist und worauf Sie sich bereits jetzt einstellen sollten.

Verlängerte Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse bleibt bis 31. Dezember 2029 verlängert. Das bedeutet für Neuvermietungen: Die Kaltmiete darf in ausgewiesenen angespannten Wohnungsmarktgebieten maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen: Neubauten nach modernem Standard und umfassend modernisierte Wohnungen.

Indexmietvertrag und möblierte Vermietung

Indexmieten sollen künftig begrenzt werden, wie Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) angekündigt hat. Ein Gesetzentwurf liegt bereits vor. Hubig hatte bereits zuvor angekündigt, sie wolle nach der Verlängerung der Mietpreisbremse um vier Jahre auch die Regeln für Indexmietverträge, Kurzzeitmietverträge und möbliertes Wohnen weiterentwickeln. Vermieter sollten also damit rechnen, dass sich der rechtliche Rahmen hier verändert.

Energieausweis

Ab Mai 2026 führt die EU Änderungen am Energieausweis ein. Die bisherige Skala wechselt von bisher A+ bis H auf einheitlich A bis G.

Grundsteuer & Nebenkostenabrechnung

Eigentümer zahlen seit 2025 die neue Grundsteuer nach dem geänderten Verfahren. 2026 wirkt sich dies erstmals auf die Nebenkostenabrechnung aus, denn Vermieter können die neue Grundsteuer (sofern vereinbart) auf Mieter umlegen. Die Anteile werden nach der Quadratmeterzahl der Wohneinheiten berechnet.

Heizungstausch mit 65-%-Regel

Nach aktueller Gesetzeslage müssen ab 1. Juli 2026 bei einem Heizungstausch in vielen Städten neue Anlagen zu mindestens 65 % mit erneuerbarer Energie betrieben werden (abhängig von der kommunalen Wärmeplanung). Die Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), auch bekannt als „Heizungsgesetz“, sollen jedoch in diesem Jahr novelliert werden. Demnach soll das neue Gesetz in Zukunft „Gebäudemodernisierungsgesetz“ heißen. Entsprechend könnten sich die Vorgaben für die Energetische Sanierung ändern.

Im Februar 2026 soll dazu das parlamentarische Gesetzgebungsverfahren beginnen.

Verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung

Bereits ab dem Abrechnungszeitraum 2025/26 müssen Heiz- und Warmwasserkosten nach Verbrauch abgerechnet werden. Das gilt auch für Gebäude mit zentraler Wärmepumpe etc.

Förderung für Wallboxen in Mehrfamilienhäusern geplant

Im Rahmen des „Masterplans Ladeinfrastruktur 2030“ sieht der Bund für 2026 eine neue Förderung für Ladestationen in Mehrfamilienhäusern vor. Für Eigentümer von vermieteten Mehrfamilienhäusern könnte dies sehr interessant sein, da sich damit die Attraktivität der Immobilie erhöht. Die Förderung steht derzeit noch unter Haushaltsvorbehalt.

Änderungen im Bereich geförderter Wohnraum

Zum 1. Januar 2026 wurden turnusmäßig die Mietobergrenzen für öffentlich geförderte Wohnungen an den Verbraucherpreisindex angepasst. Zugleich sind die Pauschalen gestiegen, die Vermieter für die Instandhaltungs- und Verwaltungskosten der entsprechenden Wohnungen verrechnen dürfen.

Eigentümer solcher Immobilien können ihre Mieten im Rahmen der regulären Vorgaben entsprechend anpassen (mit entsprechender rechtzeitiger schriftlicher Mitteilung an die Mieter).

Förderungen für Bau und Kauf von Wohneigentum bleiben

Förderprogramme wie „Jung kauft Alt“ oder „Wohneigentum für Familien“ werden voraussichtlich auch 2026 fortgeführt. „Jung kauft Alt“ fördert den Kauf von Bestandsimmobilien mit der Energieeffizienzklasse F, G und H mit zinsverbilligten Krediten. Voraussetzung ist, dass die gekaufte Immobilie innerhalb von viereinhalb Jahren auf Effizienzhausstandard 85 EE gebracht wird.

Das Programm „Wohneigentum für Familien“ fördert den Neubau sowie den Kauf von Immobilien, die die Anforderungen eines „klimafreundlichen Wohngebäudes“ erfüllen.