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WEG-Reform: neue Regeln für Wohnungseigentümer ab Dezember

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Am 1. Dezember 2020 treten zahlreiche neue Regeln im Wohnungseigentumsrecht (WEG) in Kraft. Unter anderem werden Modernisierungsmaßnahmen für Eigentümer einfacher. War es für bislang für so manchen sanierungswilligen Wohnungseigentümer eine Herausforderung, wenn es um Erneuerung oder Modernisierung von gemeinschaftlichem Eigentum ging, wird dies nun deutlich leichter.

Leichter modernisieren und sanieren

Ob neue Fenster, der Einbau von E-Ladestationen oder eines Glasfaseranschlusses sowie barrierearme Ein- und Umbauten: Künftig können Wohnungseigentümer solche Baumaßnahmen ohne Zustimmung der Miteigentümer veranlassen. Allerdings müssen sie die Kosten dafür selber tragen.

In anderen Fällen wird durch die Gesetzesreform die bislang erforderliche Beschlussmehrheit herabgesetzt, sodass bei baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum eine einfache Mehrheit ausreicht. Die finanzielle Last tragen dann jene Eigentümer, die für die entsprechende Maßnahme gestimmt haben. Allerdings werden die Kosten auf alle Eigentümer entsprechend ihrem Miteigentumsanteil aufgeteilt, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen worden ist. Sollte die bauliche Veränderung jedoch mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden sein, gilt diese Kostentragung durch alle Eigentümer nicht. Damit sollen einzelne Eigentümer vor finanzieller Überforderung geschützt werden. Dabei ist der Begriff „unverhältnismäßige Kosten“ nicht näher erläutert.

Wenn sich die Kosten der baulichen Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren, sollen diese ebenfalls auf alle Eigentümer aufgeteilt werden. Jedoch ist auch hier nicht genauer festgeschrieben, wann ein Zeitraum als angemessen gilt.

Eigentümergemeinschaft wird Träger der Verwaltung

Mit dem neuen Gesetz wird die Gemeinschaft zum Träger der gesamten Verwaltung – und damit aller Rechte und Pflichten. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt damit nicht mehr den Wohnungseigentümern, sondern der gesamten Eigentümergemeinschaft. Für die Gemeinschaft handeln ihre Organe: die Eigentümerversammlung als Willensbildungs- sowie der Verwalter als Vertretungsorgan. Damit soll die oft schwierige Unterscheidung, ob im Einzelfall die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümer selbst Träger von Rechten und Pflichten sind, beseitigt werden.

Stärkere Rechte für Eigentümer

Die Wohnungseigentümer können mit der Gesetzesreform künftig Verwalter, mit denen sie unzufrieden sind, jederzeit abberufen. Damit werden die Rechte der Eigentümer gestärkt. Spätestens ein halbes Jahr nach der Abberufung der Verwalter erlöschen deren vertragliche Ansprüche auf Bezahlung.

Die Eigentümer erhalten zudem das Recht, die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zu verlangen. (Eine Ausnahme besteht in kleineren Anlagen mit weniger als neun Sondereigentumseinheiten für Fälle der Eigenverwaltung.)

Befugnisse des Verwalters

Künftig kann der Verwalter ohne Beschlussfassung über Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung, mit denen keine erheblichen Verpflichtungen einhergehen, in eigener Verantwortung entscheiden. Im Außenverhältnis ist der Verwalter gegenüber der Gemeinschaft vertretungsbefugt und kann (bis auf Darlehensverträge und Grundstückskäufe) Geschäfte für diese tätigen. Unterstützt und überwacht wird der Verwalter vom Verwaltungsbeirat.

Eigentümerversammlungen

Damit sich die Eigentümer auf die bevorstehende Eigentümerversammlung besser vorbereiten können, muss der Verwalter spätestens drei Wochen vorher dazu einladen. Mit der Gesetzesreform wird zudem das Beschlussfähigkeitsquorum abgeschafft, sodass jede Eigentümerversammlung künftig beschlussfähig ist – unabhängig von der Anzahl der anwesenden Eigentümer.

Eine weitere Neuerung: Wenn alle Wohnungseigentümer zustimmen, kann in der Gemeinschaftsordnung vereinbart werden, dass Versammlungen als Online-Versammlungen durchgeführt werden.

Betriebskostenabrechnungen

Wenn der Umlageschlüssel im Mietverhältnis vom dem in der Eigentümergemeinschaft abweicht, müssen Betriebskostenabrechnungen nicht mehr eigenständig umgerechnet werden. Automatisch gilt hier der jeweilige Umlageschlüssel der Gemeinschaft, sofern im Mietverhältnis nichts anderes bestimmt wurde. Dadurch werden Miet- und Wohnungseigentumsrecht angeglichen.